预期管理与自由裁量

不管你开车还是不开车,应该都看到过这种场景:夜里11点多,加油站外排队的汽车几乎长达1公里。这是因为,国家发改委刚刚发布消息,汽柴油价格上调了。其实每升油可能也就上涨1毛钱,一箱油也就省几块钱,但司机们还是想赶在24点以前加次油。

当然,这都是过去的事儿。最近两年,发改委突然改变了调整油价的发布时间。从以往的22点多甚至23点多(俗称“半夜鸡叫”),提前到了下午。加油站外紧急排长队的现象就此消失。这当然是预期管理的进步。

前几天,北京有些原本比较冷落的楼盘,也排起了队。它们多是一种叫做“商住房”的楼盘。原因是,盛传北京要对商住房采取新的限购措施,要么是不让出售给个人,要么是对户籍、家庭住房数量等有限定。此前通州就有先例。

商住房是一种俗称,也叫商改住,本质上是违法或违规的产品。地产商将土地性质为商业、公建的项目,改建为居住属性的产品,并设计了独立的厨卫和水电(很少有燃气),产权一般只有50年。商业立项,当成住宅卖,但比其他商品住宅便宜。商住房还有一个优势,它不在限购范围。

据说,商住房这种产品,在北京有巨大的供应量。有机构统计说,2012年以来形成供应的商住房潜在规模(规划建筑面积约2400万平方米),超过总供应量的40%(也有人说是30%左右)。这里所说的总供应量,包括商品住宅、商业用房和改变了用途的商住房。

统计局的报表上,是没有商住房这种产品的,所以,它的规模也只是民间机构的统计,并不准确。不过,假如你有过买房经历,一定知道甚至看过商住房项目。反正我身边就有不少朋友买了商住房。我有位朋友买了至少两套。

为什么说商住房是一种违规产品?因为,北京的土地招拍挂文件,基本都会写明,商业、公建用地的建筑设计,应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局,不得采用单元式或公寓式的布局形式。但事实上,商住房大都是单元公寓式的布局形式,否则也不可能卖得出去。

商住房并非始于今日,应该有10多年的历史了。时间如此之长,规模如此之大,北京市的主管部门不可能不知道。但他们至少是默认并放行的,否则商住房就拿不到预售许可证,也通不过消防等各类验收。装作不知道就没意思了。

同属违规,但规模也很(可能是更加)庞大的,是小产权房。都是擅自更改用地性质。小产权房是在集体建设用地上盖了房子,对外出售,也比较便宜。不同的是,小产权房自始至终就拿不到商品房销售证,当然也就没有房产证,而商住房是有房产证的。

整治小产权房,说了差不多有20年吧,但至今没有任何实质进展。买了小产权房的,眼巴巴地等着“转正”,可见的将来是看不到希望了。原因很复杂,兹不讨论。但很奇怪的是,这么多年,我好像没听说开展过针对商住房的整治行动。

说实话,关于商住房,我有两个不明白。第一个不明白是,有关部门明知有那么多商业、公建项目违规改成了住房,却默认或者说放任;第二个不明白是,既然存在如此庞大的商改住现象,就说明商业供应量太大了,就不应继续出让那么多的商业用地,而应将其中相当部分商业用地转为住宅用地供应。

最近传说的对商住房实行限购,差不多就是一种变相的商品房整治行为。按理说,如果主管部门出台商住房限购措施,地产商和买房人也没话可讲,本来你就是违规的嘛。现在政府部门将违规的地方纠正过来,看起来合乎法理。

然而,且慢。这涉及到主管部门自由裁量权的界线问题。

前面说了,各地有关部门明知商住房违规,却一直放行,这是一种纵容。现在如果你突然要限制它的出售对象,或者当成住宅一样来限购,说得轻一点,是以前监管不到位;说得重一点,是先放任你犯错,然后再来处罚你。

这种自由裁量权标准的模糊,带来的是预期的混乱。消费者购买商住房,由于它是不限购的,而且有产权证。地产商愿意高价去抢商业、公建用地,因为它是按照该地块可改建为公寓来计算成本的。如今,预期都改变了。

我个人认为,对商住房实行限购,也不是不可以,但需要有相应的缓冲和完善举措。譬如,第一,提前3个月宣布将对商住房限购(如6月17日宣布、9月16日施行),这是借鉴发改委调整油价的做法,有利于缓和市场预期;第二,即日起,商改住项目的规划设计不予通过;第三,立即调整商业、公建和住宅用地的比例,大幅增加住宅用地的供应量。

当然,如果有关部门非要将自由裁量权用到极致,故意把一个公共政策搞得神神秘秘的,那你就是天天疲惫不堪地辟谣,也无助于平息市场主体慌乱的情绪,自然也就不能期望管理好目标市场。此乃汝之所欲乎?(编辑 欧阳觅剑)