AMC的地产生意：成立资管平台 与房企深度合作

导读

房企各自有独门的标准化“秘技”,如大部分房企都有自己的多条产品线,恒大的开盘流程,绿地的办公营销等,对于新获取的项目直接套用能够降低成本。品牌溢价更是无需耗费资金便可“免费”获取的利润,这些优势AMC旗下子公司均不具备。这也意味着,对于AMC来说,与房企的合作能从手里的不良资产中获利更大。

本报记者 辛继召 深圳报道

资产管理公司(AMC)的房地产生意,不仅在国内,也布局到了海外。

6月7日,中国东方资产管理公司旗下房地产资产管理平台——东方藏山资产管理有限公司与美国波特曼集团合作完成美国圣地亚哥酒店开发项目的投资。该项目总投资额2.17亿美元,是继亚特兰大办公酒店改造、夏洛特办公楼开发后双方在美国的第三次合作。

东方藏山资产管理有限公司(简称“东方藏山”)于2014年2月成立于深圳前海,注册资本1亿元,是中国东方资产管理(国际)控股有限公司(简称“东方国际”)控股子公司,东方国际又是中国东方资产管理公司(简称“东方资产”)全资子公司。

AMC已经不满足于地产类资产的不良资产处置,还将国内外房地产作为投标的开展全球配置。

“首批不良资产处置从1998年开始,2004-2008年为一个阶段,2008年由于金融危机,包括外资在内的很多机构撤出不良资产处置。2011年以后,由于四万亿元刺激政策出台,资产价格都处于上涨状态。但不良资产也开始累积,从2014年开始,不良资产开始大幅增加。”某从事不良资产处置的私募行业人士表示

他表示,第二阶段与第一阶段的不良资产情况有不同。第一阶段不良资产为损失类,很多只有象征性的1元钱价值,第二阶段很多不良资产属于可疑类或关注类,并且有抵押物。而这些抵押物中,房地产资产居多。

房地产占AMC重组类不良资产半壁江山

当前,四大AMC的不良资产来源中,非金融企业的不良资产比重已超过50%,超过金融类企业。

已上市的两家资产管理公司中,信达资产2015年财报显示,其重组类不良资产中,来自房地产行业的不良资产占比高达54%;华融资产2015年财报显示,表内重组类类良资产中有高达66%来自房地产行业。

AMC对非金融企业的逾期应收账款,通常需要进行债务重组。在一些特定情况下,AMC会自行投入一些现金,帮企业完成停滞项目。由于出现还款困难的房地产开发商手中通常有未完成的在建项目,或是已建成但受制于限购等因素而销售不畅的楼盘,只要重新安排债务偿还期限,适量投入现金帮助完成在建项目,AMC最终成功收回逾期账款的概率很大。

高杠杆游戏

就房地产操盘和运营而言,信达地产过去的二三线经验,对于其在一线的布局显然略有不足,这就需要寻找合作商开发合作,自身则更多扮演起财务投资者的角色。

信达地产在2015年年报中表示,除自主开发外,公司还加大了与业内优秀房企的合作力度,共同开发项目,通过优势互补,提高项目开发效益。

在选定合作开发商的时候,信达地产的标准是“实力强、信誉良、有品牌、有资源”。由于信达地产的土地成本控制和一般民营企业不同,近来的地王成本远高于市场售价,这对合作者的资金和能力提出了严峻的考验。

信达地产的优势便在于其“金融地产”模式,通过设立基金进行股、债权投资或吸引合作对象。

信达地产参与的基金一方面为房地产项目项目提供贷款,另一方面基金的的普通合伙人(GP)作为基金管理者对项目投资进行监管,并可以吸收有限合伙人(LP)来进一步扩大基金的规模,LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报,这类基金被称为“夹层基金”。

以上海新江湾地王地块为例,在合作开发中引入了泰禾集团。信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有8.75%,宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%,泰禾集团持有11.25%。

宁波汇融沁齐股权投资基金便是信达地产安排的夹层基金,一方面为双方合作提供平台,另一方面为信达资产向信达地产输血提供渠道。

究其实质,信达的金融地产模式就是通过与信达资产管理业务结合,“夹层拿地基金”等方式获取项目,充分嫁接中国信达在融资端的优势,用较少的自有资金撬动较大项目,极大地放大杠杆,实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式。

21世纪经济报道统计发现,信达所有开发项目引入夹层基金后,杠杆率可达3-5倍不等。

而通过夹层基金,还有利于信达地产未来融资。资金以股权形式进入地产项目,做大了项目自有资金的规模,形式上降低了信达地产的资产负债率。

不过,中原地产首席分析师张大伟指出,截止日前,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截止2016年6月16日,销售额只有224.8亿。

而从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万,按照基本成本测算,销售价格需要在6万左右,而目前北京的房价均价在3.5万左右。对于这1919.38亿地王来说,未来3年如果销售额不到2000亿以上,很可能出现资金链风险。

以此对照来看,信达地产正在进行一场“豪赌”,并为其激进买地承担相应的风险。

(编辑:郑升;邮箱:zhengsheng@21jingji.com)