地方再出信贷收紧政策楼市面临拐点?

在多次传闻限购之后,连续数月房价领涨、地王频出的合肥楼市终于迎来政策收紧,实行差别信贷政策。最新统计数据显示,此前房价涨势迅猛的部分城市5月房价涨幅已呈收窄趋势,其中一线城市房价已显阶段性见顶迹象。而热门二线城市随着政策的收紧和逆转,楼市的降温也有望立竿见影。值得关注的是,在多重因素叠加之下,下半年楼市是否将出现拐点?

6月21日下午,合肥市土地管理委员会第五次主任会议传出消息,合肥将执行差别化住房信贷政策:商品房最低首付比为25%;对于名下有房无贷的,二套房的首付比例提高至四成;名下有房有贷款的,则再购房首付比例为五成,即认贷又认房;对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。据称,该政策自2016年7月1日起实施,有效期1年。

对于合肥收紧楼市信贷政策,业内人士普遍认为在预期之内。今年以来,合肥楼市严重供不应求,前5月供求比为0.6,到5月底新建商品住宅库存不足200万平方米,消化周期仅为2.3个月。合肥土地市场也火热异常,接连拍出高总价、高溢价“地王”,在当地前5月合计拍出的45幅地中,住宅用地平均溢价率262%。在“地王”预期拉高房价以及市场本身严重供不应求的情况下,合肥房价持续增长,5月合肥九区均价达到11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。由此,合肥不得不跟随上海、深圳、苏州等城市的脚步,出台收紧政策,给市场降温。

种种迹象表明,当前的房地产市场或将面临一次降温过程。近日,国家统计局公布5月全国房价指数,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%,相比4月份1.1%的增幅收窄。这是70个大中城市房价环比增幅自2015年5月止跌反弹以来首次明显收窄。

从土地市场来看,降温迹象也已出现,此前高歌猛进的央企拿地势头渐颓。6月17日,上海嘉定两幅地块出让,分别被福建房企建发以41.98亿元、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞元得,此前活跃于土地市场的多家央企均未参与。其中,嘉定新城这幅热门地块的竞买方只有10多家,和前期周浦地块37家有很大落差,最终溢价率亦不足100%。

而随着像合肥这样楼市火爆的二线城市出台楼市调控政策的预期日趋强烈,更将进一步给楼市降温。以合肥为例,其此时出台收紧组合政策,当地成交量进一步萎缩将是大概率事件。一方面,在前期楼市过火后,需求早已透支,后继需求难以为继;另一方面,房价上涨和信贷收紧,使得观望情绪加大。有业内人士预计,接下来南京、厦门等房价领涨的二线城市出台楼市调控措施的可能性也很大。

有业内人士认为,多重因素叠加之下,房地产市场或将面临向下拐点。中金证券房地产分析师宁静鞭预计,楼市成交量同比增速将在二季度达到高位,而主要城市房价增速高位将出现在三季度,投资增速则将在四季度出现回落。目前房地产市场已经处于周期的中后段,或将提前进入下行期。

易居房地产研究院杨红旭则认为,从房价数据来看,二、三线城市新建商品房住宅价格指数同比增幅在5月份继续扩大,未来几个月还将继续扩大。就当前来看,全国市场总体将继续回暖,但此轮楼市短周期内一线城市房价已见顶,三、四线城市房价走势也将在四季度最晚明年一季度见顶。