房企业绩半年考： 销售分化加剧 6月或再迎业绩高峰

房企半年考即将来临,6月或再创业绩高峰。与此同时,已有业绩分化信号。

亿翰智库发布的2016年前5月典型房企销售业绩排行榜显示,Top20房企销售金额在205亿元以上,从22名以后,销售金额落差明显拉大,上下排名之间出现40亿的断层。

而克而瑞研究中心数据显示,重点城市成交量持续回升,部分城市成交迎来“三连涨”。其中一线城市北京涨幅最大,接近6成,深圳则持续2周下滑;二线城市多数上涨,重点城市仅南京、武汉小幅下跌,天津涨幅达25%;三四线城市整体涨多跌少,且跌幅均不大。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出,不排除6月份房企为加速去化集中推盘,冲刺上半年业绩。他认为,上半年万科和碧桂园表现比较突出。值得关注的是,中海在一线城市货值不多,而万科则主要靠一线提升业绩。

来自同策咨询研究部的一份监测月报可见,中海5月的销售金额环比下跌37.79%,而万科环比上涨76%,碧桂园环比涨143.86%,龙湖地产更是大涨152.85%。

前5月销售分化明显

龙湖为何在5月份产生如此大的逆转?从布局来看,其四分之一以上销售金额来自一线城市,二线城市项目销售金额占66.81%。

进入二季度,长三角地区市场持续向好,龙湖在4月多盘热销后,5月加大推盘力度。其中苏州龙湖狮山原着项目5月6日首次开盘,5月签约406套,实现销售金额逾20亿元,创造单项目销售金额的历史纪录。杭州龙湖武林九里去化416套,销售4.33万平方米,销售金额达6.81亿元,获得杭州当月签约套数、面积和金额三冠王。

亿翰智库指出,Top20房企的业绩表现中,后劲分化是一个明显特征。前10强企业单月销售金额后劲十足;而Top11-20房企单月业绩则表现不够稳定,原因在于仍摆脱不了供货节奏的影响。

经历4月份供应集中放量之后,5月重点城市商品住宅供应量有所下滑,环比跌幅达23%。该机构认为,一方面4月份成交锐减导致房企观望情绪渐浓;另一方面,土地市场“面粉贵过面包”导致周边项目房价上涨预期加强,开发商推盘意愿并不强。但整体来看,供应量绝对值仍维持在较高位置,且与去年同期基本持平。

2016年1-5月标杆房企销售金额合计8994.31亿元,占全国商品房销售金额24.46%;销售面积合计7424.81万平方米,占全国商品房销售面积15.48%。标杆房企金额和面积集中度同比均有一定提升。

截至6月26日,2016年1-6月上海商品住宅成交面积726.88万平方米,同比上涨29%,成交均价34867元/平方米,同比上涨14%。数据显示,2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米,较去年同期下跌21.78%,环比2016年3月220万平方米的高峰值下跌56.08%,而5月交易量98万平方米,6月即使有房企冲刺半年报的因素,前26天也仅仅有96.34万平方米。

机构分析称,总体来看,由于2015年下半年以来的市场需求透支与“沪九条”等政策面的调整,上半年上海新建商品住宅市场交易量已呈现倒“V”特征。

一二线城市均存调整预期

在6月28日融创中国合肥品牌暨案名发布会上,董事长孙宏斌指出,从5月份开始,很多开发商还没有感觉到,货币政策收紧将会带来的影响。“我原来一直说,有些城市比一线城市风险大,现在看来土地市场风险特别大。目前的高地价是不可持续的。”

金融风险在积累有迹可循。商品住宅市场交易量已经出现下滑,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年或将进入平稳调整期。受此影响上海楼市的房价面临较大压力。对于银行而言,2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然先收紧开发贷款与个人按揭贷款。

张宏伟也认为,从政策面来看,由于上海楼市仍然没有实质性降温,4月份以来的“地王”频现也延后了楼市调整期的到来。因此,从抑制投资投机与“沪九条”政策持续性的角度考虑,下半年上海商品住宅调控政策仍然有继续从严的可能性。

央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架,在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理,也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

央行上海总部4月18日发布的数据显示,今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元,同比多增657.5亿元。据此计算,3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款记录,此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态,从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,上海楼市增长动力已显不足。此时,央行上海总部对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理,也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)