高房价的溢出与承接

前些日子,跟同事去惠州采访得知,该市去年下半年以来的房价上涨也挺厉害的。但主要不是城区,而是接近深圳的区县。最夸张的是大亚湾,2015年初单价普遍还只有4000多元,到了年底已经接近万元,今年更是全面超过12000元。一年涨两倍,挺吓人的。有些楼盘的新房源,是直接成倍地跳涨。这与它的基数较低有关。

当然这都是拜深圳房价外溢之所赐。东莞、惠州靠近深圳的区县,皆受泽被。听说深圳某知名企业的员工们,在大亚湾成栋成栋地买,公司开班车接送员工上下班。这既是公司福利,也是无奈之举。住房问题仍是员工安定的重要保障。

大都市的资金和人才聚集,为住房需求提供了源源动力。当这些需求无法获得满足时,必然会像涟漪一样向外扩散。大都市外围的房价便会随着需求上扬。并非只是我国一线城市的高房价,才会产生外溢效应。纽约与一河之隔的新泽西,房价就是霄壤之别。

如你所知,外溢的不止是房价——住房价格和办公租金。当房租越来越贵时,一些企业就会顿感成本之沉重。尤其是一些本来微利的制造企业,以及初创企业,房租占其成本的很大一块。而员工们买房吃力,租房也很辛苦,公司还会面临人才流失的问题。

身边有现成的例子。有个朋友最近问我,他投资的企业想从某一线城市搬到二线城市去,是否合适?目标城市承诺低价提供工厂建设用地和办公用地。是哪个城市?原来是合肥。我告诉他,合肥也是这一轮房价上涨最迅猛的二线城市之一,房子也没一年前那么廉价了。不过,即使如此,普通住宅售价也只有深沪的三分之一至四分之一,相较之下,见惯一线城市每平方米动辄四五万元的员工可能也会大呼“便宜”。

我们在惠州走访时发现,有些中小企业就是从深圳迁来的。他们也不讳言是房价大涨后带来的高成本所致。但企业搬迁到二三线城市后,仍然会面临两个关键问题。

一是人才问题。

一线大都市人才济济,总能找到企业需要的技术人才,但二三线城市的选择空间就狭窄多了。当企业发展到一定阶段,这个问题会更加突出。

二是研发问题,这与人才问题属于硬币的另一面。

惠州市有关部门领导告诉我们,该市最近两年特别重视研发工作,为中小企业搭建了几个平台,以解决资金、技术与市场的对接。但研发工作除了持续的资金投入,还与优秀人才聚集、技术转化与市场发育有密切关系,这些需要很长的时间。惠州在同类城市算是不错的了,毕竟紧邻广深。某三线城市有家企业想找个技术总监,一线城市的薪水,几近免费的住房,但托人问了几个,一听城市名就摇头,根本就不考虑。

无论是高房价的外溢,还是部分企业的外迁,是大都市发展过程中的正常现象,不值得大惊小怪。尤其是制造业企业,需要较大的场地,而一线城市土地珍稀,往往无法满足其扩大再生产的用地需求。即使没有房价压力,外迁也是常有的事。

在京沪深这种特大城市里,企业壮大后,研发基地与生产基地分开,研发基地在一线城市,生产基地放到周边城市,也很自然。比较痛苦的是京沪深一些初创企业,节省成本可以租个平房或地下室,但公司又需要形象,否则可能吓阻潜在投资人。那么,创设在大城市周边也是可以的。

这就到了我想说的大都市圈概念。一线城市的资金、信息、人才和医疗教育资源,今天难以遏制的虹吸,也是时间的累积。企业外溢,承接地总得具备基本的要素。我老家有大片的土地,你们也不会迁过去啊。听起来残酷,但最终得听市场来配置。

北京太大也太挤,首都非核心功能的疏解,不是靠一个城市副中心就能承接的。所以,需要推动京津冀一体化。我个人理解,京津冀一体化,不是说三个省市由此齐步走均衡发展,很大程度是以北京为中心构建大都市圈的思路,而先行的必然是通州城市副中心与毗邻的天津河北相关区县的一体化规划建设。

同样,上海不仅要打通其周边市镇,还要与昆山、吴江乃至苏州联接;深圳与惠州、东莞的同城化,这都是大都市圈自然的外延。按此逻辑,轻轨和高铁是将大都市圈与城市群或城市群之间联接,1-4小时经济网络顺应而生。

几年前就听一位经济学家说过,大北京容纳3000万人没问题。大北京,指的应该就是以北京为中心的都市圈的意思。现在北京市加上燕郊、大厂、固安、香河、蓟县、宝坻以及廊坊市区,距离3000万人口已经不远了。

参照东京大都市圈,大都市圈需要有个交通基础,除了作为主干的高速和快速路,主要是指通过同城化、高密度的轨道交通来联接。这需要庞大的资金投入。硬件铺好了,然后是思想、理念等软件的对接。到那个时候,就不属于溢出了,而是同城化的交融。而房价的占比,将会降到不那么重要至少不是最重要的位置。