豪宅都被谁买走了

像我这样的工薪阶层,总忍不住杞人忧天地想,一二线城市豪宅供应量如此庞大,到哪里找那么多的有钱人?但现实总是回给我一个嘲讽的笑容。

7月10日下午,位于北京南三四环之间的首开华润城开盘,358套房源,涌来了数千名购房者。从现场传回来的照片显示,真的是乌泱乌泱的人群,跟当年抢购食盐似的。这是今年北京最大的“日光”盘,总额收获30亿。

据说该项目的均价为7万元/平方米,以最大的户型150平方米计算,单套最高售价超过千万元。说实话,一套房卖千万元,现在的北京还算不算豪宅,其实我是有点不确定的。因为四环以内,遍地都是千万级的房子,包括始建于1980年代的老房子。

我依稀记得,去年6月上旬,北京地产界还在热烈讨论,谁将是第一个销售均价到达10万的项目,谁又会是第一个成交单价破15万的项目。进入6月底、7月后,突然就变成计算有多少个10万+的项目入市,因为很快就出现了一批售价10万+、叫价15万+甚至20万的项目。然后,善于制造概念和热词的地产界,也陷入争议的混乱当中,你们常说的“顶豪”,总价起点究竟是2000万元还是3000万元?

由此再往前推一年,2014年的年中,单价8万元起的房子,可能都会被纳入顶级豪宅的范围。如今,豪宅的范畴,究竟是算单价还是总价,单价是从5万、6万起还是8万元起,总价是从1000万起还是1200万起?首开华润城这样的精装新盘算豪宅我没意见,但内城一套80平方米的老房子,总价卖到1000万,也称它为“豪宅”,我个人是有点接受不了。

前面提到,我为什么会“杞人忧天”呢?因为去年年中就有机构预测,北京10万+的房源全年总供应量超过千套,而过去几年这种房子成交最多的年份(2011年)也才28套。按这样的速度,岂不得卖几十年?

聪明如你已经猜到,我错了。查了一下媒体的报道,2015年北京10万+以上的“顶豪”,成交了261套,而同类房源2010-2014年这5年总共才成交了110套。2016年上半年,北京10万+的房源成交了225套,再创纪录。反正是,“没有最高,只有更高”的意思。

据说,今年北京10万+房源的总供应量可能达3000套。就如同某天出现单价30万的房子我将不会惊讶一样,现在的我已不再纠结它的供应规模了。按照楼市一般规律,下半年会比上半年卖得好,下半年北京10万+房源成交300套也是可能的。那么,全年成交就将超过500套。即使静态计算,3000套的房子,不到6年就可卖完。

当然不止是北京。上海有位朋友,前天很着急地想找人看看是否认识某地产商,原因是,他是卖旧换新置换,二手房过户时间比较长,能不能请项目所在房企给个缓冲的时间?千辛万苦找到房企那边领导,回复是:不成。一房难求,后面排着长队呢,谁要是稍微一犹豫,房子就被人抢走了。深圳就更不用说了。即使是一线城市房价上涨比较慢的广州,有朋友跟我讲,半年多时间,她小区房子的涨幅也超过20%了。二线热点城市,苏州、南京、杭州、厦门以及后起之秀合肥,豪宅门槛想必也从总价200万、300万直趋500万了。

那么,都是哪些人买走了这些豪宅?

听到发问,一位资深从业人员不屑地瞥了我一眼,说:这是客户隐私,哪能随便告诉你?但架不住我的好奇之心,还是透露说,主要是以来自金融、TMT、投资和资本市场的群体为主。并且强调,这些新晋富豪的财富基本属于“阳光财富”。

我心里还是嘀咕的。不是说现在经济尚未企稳,挣钱不容易么?但从“顶豪”的销售速度看,高端财富人群的收入增长似乎没受影响。以上面所说的北京数据为例。如果今年“顶豪”能成交520套,同比增幅差不多有一倍。从去年和今年上半年的情况看,一线城市千万级以上、二线热点城市300万级的房子,销售增幅也都相当可观。

想到了一个词,资产荒。过去两年,从险资的资产配置角度看,优良的资产十分稀缺。所以才会有金地和远洋地产(远洋集团)被险资举牌。万科股权之争的根源据说也在这里。机构如此,高端财富人群也存在配置的难题。而房子总是篮子里的优先组合。房地产的地段说移植到城市里,自然是一线城市和二线热点城市排在前面。

房价是一种货币现象,资产荒也是一种货币现象。今年一季度发出的货币出现令人目眩的增长,但实体经济吸纳量并不多,新增信贷流入房地产领域的总额高达三分之一。毫无疑问,超级货币流量受益最大的还是一线和二线热点城市。

可是,如果说险资这类机构汲取的货币会有远高于社会平均水平的增长,却仍然无法回答我的困惑:天量货币是如何转化并流入高端财富人群,使之保持着远高于社会平均收入的增长?因为,粗陋如我,想当然地认为,豪宅和“顶豪”销售量的高增长,背后应该是购买者收入的高增长。不过,倘若这个发问很幼稚,一定是我数学没学好。(编辑 张立伟)