信贷放量推升房地产投资 量价或将回调

房地产数据虽然依处于高位,但涨幅明显回落。

数据显示,2016年1-6月份,民间固定资产投资158797亿元,同比名义增长2.8%(扣除价格因素实际增长4.7%),增速比1-5月份回落1.1个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为61.5%,比去年同期降低3.6个百分点。

房地产开工数据也在回落。数据显示,1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积637563万平方米,同比增长4.3%,增速比1-5月份回落1个百分点;此外,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,从房地产开发投资来看,上半年呈现了增幅扩大而后收窄的态势。“这有三个原因。第一是基期效应显现,进而部分月份投资数据同比增幅偏大,而部分月份同比增速偏小。第二是房企投资的阶段性差异。在此前几个月销售业绩良好的情况下,房企拿地等规模较好,而且地王现象频出,但现在经历过一个高峰后市场会稍许平静。第三是不排除会有一定政策收紧的可能,包括部分公司债发行规模下滑,都会使房企在投资方面保持一个相对平稳的策略。”

中原地产研究部统计数据显示:2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。219宗地块中超过半数是国企央企获得。前6个月,全国主要50大城市合计土地出让金高达10243.7亿,历史首次突破万亿。

中原地产分析师张大伟认为,下半年市场并不乐观。6月全国楼市量价上升势头均出现放缓,市场在经历了之前明显量价齐升之后,后市将逐步趋于平稳。同时,全国房地产开发投资以及新开工数据走势也出现波动调整,打破了今年以来增速持续扩大的趋势。考虑到去年下半年市场基数提高,因此预计今年下半年全国市场整体增幅将进一步回落。同时市场分化将持续,成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。

他认为,地王是未来最大的风险,一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。预期下半年,房地产调控继续因城施策,升级到一城一策,一旦信贷政策宽松不能持续,下半年,特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

全国房地产商会创会会长聂梅生认为,今年仍然出现很多地王,这与市场供给不足有很大关系。如果继续下去,房价就不可能下来,因为土地价格下不来。

中国指数研究院院长黄瑜认为,下半年市场量价增速将回调,投资、新开工同比表现平稳。她认为,下半年热点城市调控政策存在收紧预期,需求释放有限,且受去年同期高基数影响,下半年销售面积同比下降是大概率事件,但全年同比增长,增幅在4.6%-6.6%之间。从销售额来看,下半年随着成交面积下降,成交价格增幅放缓,预计全年销售额同比增幅在13.3%-15.3%之间。供应方面,下半年货币信贷政策趋稳,销售回落,新开工增速较上半年会有所下降,但仍将持平于去年同期;全年新开工面积同比增幅在6.4%-8.4%之间。另外,新开工趋稳、企业资金状况良好,房地产开发投资额将继续保持增长,较上半年略有放缓,全年同比增速在5.7%-7.7%之间。

聂梅生通过研究M1与房价关系发现,从2007年到2015年,M1和房价极度正相关。聂梅生认为,房价本质上是一个货币现象。

央行15日上午发布的上半年金融数据显示,截至6月末,狭义货币M1余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点。

对此,央行调查统计司司长盛松成解释,M1增速持续上升,很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。而企业活期存款增加的原因有三方面:一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄;二是不少企业存在“持币待投”倾向,这也说明目前经济下行压力大,企业投资意愿比较弱,所以把闲置资金放在活期账户上;三是房地产市场销售活跃,这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。数据显示,今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元

张大伟认为,房地产信贷依然天量,本轮市场爆发的主要导火线与原因都是信贷放量,虽然整体新增加贷款降速,但居民户长期贷款依然天量,刷新了纪录。货币供应过多,直接影响房地产市场供给,因为货币供应过多,开发商才有实力捂盘;货币过多投放,导致市场资金过剩,中国人传统上对买房置地热衷,这也就导致房地产事实上成为了货币的蓄洪池。

“目前来看,房地产依然是支持经济稳定的主力,房地产信贷依然偏宽松,但一旦房地产信贷供应量减少,市场很可能出现快速下调。”张大伟认为。(编辑 骆轶琪)