楼市短周期景气见顶了吗?

近日发布的“半年报”数据显示,楼市短周期或许见顶了。无论是下游的量价,还是上游的先行指标(开发投资、新开工等),一改5月之前全链条上攻的态势,增速出现了连续2个月下滑的走势。销售面积、金额累计增速在4月下滑3.3和5.2个百分点的基础上,5月份又下滑5.3和8.6个百分点;自2015年5月份环比“转正”后,70城房价环比涨幅已连续2个月收窄。

楼市短周期景气或许已见顶了。问题是,自2014年7月确立去库存主题后,楼市结构性政策、货币政策持续宽松近2年,购房成本降至历史最低、杠杆拔至历史最高,缘何在短短4个月之后,开发投资惊现动力衰竭迹象呢?笔者认为,很大程度上是由基数突变导致的。2015年强力刺激政策“3.30新政”,造成楼市前后走势冰火两重天。

新政前,楼市销售面积累计同比跌幅在9%-15%,新政后则扶摇直上。2015年上半年,销售面积和金额累计同比已逆转至增长3.9%和10%,低基数迅速转为高基数。事实上,6月单月的商品房销售、新开工分别达到1.6亿和1.8亿平米,均创单月历史最高值。而且,相比历史最高水平的2013年同期,今年上半年楼市销售面积、金额仍分别上升25%、46%。由此,当前楼市仍在高位景气。

尽管近期热点城市(如合肥、厦门)和部分银行收紧房贷,但管理部门已明确,下半年楼市主题依旧是去库存。这意味着,一揽子楼市结构性政策、加杠杆政策暂时不会大范围收紧,楼市向上的原动力还在。同时,上半年经济企稳,但“稳中有进”、“稳中向好”似乎不明朗,而前期“老办法”复归带来的负面问题,如旧式产能加重、杠杆攀升等显现,未来供给侧改革或重回视野。

但是,去产能、去杠杆需要楼市来托底和缓冲。加上2014年和2015年,全国土地购置面积下降14%和31.7%,今年上半年的土地购置依旧下降3.0%,但累计同比降幅已连续8个月收窄,基于主动补库存的土地购置依旧红火,这是楼市主要指标中的最大亮点。目前,30个重点城市库存消化周期已降至6-8个月,热点城市在3-4个月,补库存会拉动交易和开发继续保持高位景气。

当然,2015年下半年楼市非常火爆,特别是7-8月份淡季不淡,高基数效应会越来越明显,今年下半年楼市主要指标同比增速会继续下行。同时,由于去库存导向与楼市区域分化错配严重、地王此起彼伏,而楼市整体杠杆率(房贷余额/存量房价值)已从去年初的15%上升到目前的近40%,快速攀升已引起警觉,防范风险呼声高涨,结构性政策和杠杆政策会在热点城市收紧。

但是,整体来看,基于各地对楼市的依赖到了无以复加的地步,各地方发布的政策,其信号意义大于实际作用。同时,国家在都市圈引领上的战略已渐清晰,楼市新增空间依然可观。由此,未来几个月,尽管楼市同比增速下滑,但累计和单月规模依旧在历史高位徘徊。同时,当前钱又多又便宜,基于资金驱动(而非人口驱动)的楼市景气在中期内有望保持。