陈伯君详解中建转型细节：架构数度调整全链条参与城镇化_财经频道

在房地产业进入“白银时代”,重组与转型成为市场主旋律之时,一家“巨无霸”级的央企——中国建筑,早已悄然启动转型,并取得斐然成果。

在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场,21世纪经济报道记者专访了中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理陈伯君,详解中建的转型契机和运营之道。

转型契机

《21世纪》:中建的传统主业是建筑承包和房地产开发,究竟是什么契机,让公司参与到新型城镇化建设,并将其作为转型发展的重要方向?

陈伯君:“十二五”期间,中建谋求上市,当时委托麦肯锡做了一项长期定位报告。报告提出,国际市场的建筑承包商,不像中国一样只做建筑施工和房地产这一小块。在中国城市化进展这么快的时刻,未来城市化、新城镇建设有广阔的市场空间,公司可以尝试在该领域大施拳脚。后来在上市募资说明书上也明确,中建要打造第三主业,投身到城镇化建设中。

在项目层面,我们从2010年开始操作,到现在累计做了三四十个项目,像北京门头沟项目,西安大明宫、曲江项目以及和中信合作的汕头PPP项目等。这些项目累积合同额超过2000亿,每年盈利规模在七八十亿。目前在建项目不到20个,但体量都很大。

今年2月,中建发布“十三五”战略规划,其中明确中国建筑的愿景是“最具有国际竞争力的投资建设集团”。在保持传统优势并进行横向拓展的基础上,主动应对经济新常态下增速变化、结构优化与动力转换的特点,积极向产业链上下游扩展,进行纵向一体化拓展,也即参与新型城镇化建设,探索一二三级联动。

《21世纪》:围绕这种转型,中建公司在内部架构上做了哪些调整?对于该项业务的愿景是什么?

陈伯君:中建本来有个建筑事业部,做项目的管理和授权,以及建筑承包业务,后来就把城镇化业务放进这个事业部来管理。当时就是“一套人马,两个牌子”。

转型之初,总公司(中建建筑股份有限公司)直接投资了6-7个项目。但随着规模加大,管理上有所不便,就把项目授权给了房建事业部。又考虑到在资本运作和项目管理上需要规范,就成立了中建方程投资发展有限公司,以土地运营为核心,专门运作这些全产业链的项目。

2013年,中建和中海在房地产业务上做出整合后,中建方程公司就成为主体。现在公司有400多名员工,我们希望每年实现1000亿营业额,100亿利润,并把这块业务做成中建的一个品牌。

模式之变

《21世纪》:以天津“塘沽湾”项目为例,中建做城市化运营的模式和当前流行的PPP模式有什么区别?

陈伯君:PPP是近两年推出的一个新概念,受法律保护,也有政策支持,它重点解决的是政府负债和企业运营合法性的问题。我们有些项目是采取PPP的方式来运营,但有些不是。

以天津“塘沽湾”项目为例,政府给予充分授权,我们从前期规划阶段,一直到后期的投资、建设进行全链条操作,并进行智能化运营和管理。

政府的态度是“不取不予”,即政府前期不投入资金,而是把土地产生的价值和未来几年的税收进行折算,投入到项目中。等我们把这块区域建设到接近成熟的时候,再直接交给政府。这就相当于在政府适度让权的情况下,我们重新打造一个“微城市”。“塘沽湾”项目占地约21.13平方公里,运营周期在10年左右。

《21世纪》:这种模式的优点体现在哪里?国外有没有类似的尝试?

陈伯君:中国城市开发的土地一级开发、房地产开发、后期运营等各个阶段都被割裂开了,不同的市场主体负责其中某一部分,容易造成总体责任主体不明确。国外的开发模式是,只要征得周边居民同意,走完相关程序,企业或其他市场主体就可以对整个区域进行建设。建设完后,再把行政管辖权交给上一级行政主体。这样体现出责任的统一性,也能够有效避免腐败。

《21世纪》:在城市运营的过程中,中建的利润点来源于哪些环节?

陈伯君:首先,中建的优势在于,自己做规划、设计和施工,建筑成本有很大节约,本身就产生一定的收益,相当于拉动了主营业务的产能。

第二,中建的所有项目都是取得政府授权的,我们所有的投资,政府都会给予固定回报。

第三,我们能够跟政府分享土地价值收益。在我们获得土地,并通过运营使之价值提升,这部分收益,我们是跟政府同期获得的。

另外还有一块是运营管理。如智慧平台建成以后,通过线上线下的服务来获取一定的佣金。这就相当于一种附加价值。

资本态度积极

《21世纪》:与传统房地产开发不同,城市开发运营所需要的资金量大,投资回报周期长,那么在考核上会不会遇到难题?

陈伯君:传统的房地产开发,如果一二级联动,大概五年左右就能完成,但城市运营项目的周期往往在十年以上。长周期容易面临考核的问题。

目前我们正在努力解决考核机制的问题。但同时也要求项目公司在业务上做出创新,不能全部都在5年后出现收益,而必须有一些短期内见效的项目,做到“长短结合”。

《21世纪》:是否担心这种模式存在的风险?风险点主要来自哪里?

陈伯君:主要还是政府履约风险。有时候政府为了招商引资,会承诺很多事情,但落实过程中未必兑现。所以我们在协议中会力求合法化、合规化。另外一个就是市场风险,即使我们不做城市运营,把资金投到总承包、房地产开发环节,同样会占用大量资金,也同样会受到宏观经济形势影响。

我认为,只要选准了国家经济的主力引擎和城镇化方向,这种模式在以后的10-20年中还会有很大升值空间。