钟伟：负利率下的楼市 3年向好10年回落

如何从金融与货币的角度来看房地产?这是一个大多数人都会关心的话题。

7月22日,经济学家钟伟亮相博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会,纵论房地产和货币利率、汇率走势,以及中国开发商的未来在哪里。

从利率、汇率的角度来说,钟伟给中国房地产行业提供了一个宽广的国际视野,海外投资应成为房地产企业的必选;而在互联网因素的冲击下,房地产行业的格局演变将是颠覆性的,万科、万达的模式,可能并不能代表这个行业的未来。

房地产三年仍然向好

房地产行业面临的大背景之一是,货币放水、负利率蔓延。“钱印得越来越多,8年时间,我们印出了100万亿。”钟伟说,这种情况带来了贫穷感和焦虑感,典型表现是,奢侈消费在全球退潮。

而未来的趋势是货币环境喜忧参半,更低利率难免。M2增速10%是大考,中国央行以数量宽松为辅,低利率为主,人民币名义汇率走上波动中的贬值之路,低利率利于楼市,贬值+M2高增速利于楼市。

此外,资产泡沫或地产金融泡沫是全球性的,是由中央政府最后担保的刚性泡沫。这带来的结果是京沪穗深房价上涨并不是特殊现象,全球楼市从2012年至今持续升温,大都市平均升幅约在40%,伦敦、波士顿、温哥华等城市的房价上涨如果算上汇率因素,并不比中国一线城市的房价上涨差多少;在中国,由于股市、债市波动巨大,楼市回升较全球更迟。

因此,钟伟对于未来三四年间中国的房地产市场表示乐观。他指出,中国房地产的趋势可以概括成:3年涨、5年平、10年落。而看好未来三四年房地产市场的原因是,去库存远没有结束,房地产调控政策就不可能发生大的变化,市场总体仍然向好;而且,未来若经济回升和出现通胀,楼市也依然是能够抵御的。

不过他也提醒,目前房地产行业的库存去化仍然比较艰难,虽销售火热,但投资冰冷,一二线城市较为火爆,三四线城市非住宅类产品行情黯淡。“去库存是既定方略,库存去化可能需要3-4年,且区域分化严重,让我们暂时忘记不现实的房产税,同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。”

钟伟认为,中国不会跌入中等收入陷阱,楼市也不会崩盘。他分析称,中国经济的未来图景类似日、韩,房地产行业根本不存在产能问题,中国楼市最有可能软着陆。

“产能是建筑施工行业的事,由于土地价格、建安成本不像印钱一样印出来,所以楼市去库存本身,也没有去产能的痛苦,房地产行业的资金回报和安全性还是最好的。”

未来应聚焦互联网与海外

“万科模式可能并不能代表中国房地产的未来。”对于当前中国开发商的转型,钟伟也有自己的看法。

而他不看好万科的理由是,房地产行业正在发生三个新的变化,分别是:互联网思维的冲击、一二手房联动冲击及海外机遇。

他说,商业模式不是最重要的,重要的是通过技术手段,将商业模式改造成为接地气、强有力的盈利模式。“未来的一段时间可以看到,一些原来不被人所关注的、不务正业的,甚至行业地位不高的企业,他们是中国未来千亿级的房地产企业,比如说链家。”

“不要被过去的成功所绊倒。”钟伟指出,房地产行业将在分化中产生新的千亿级企业,他们可能具有的优势包括:线上线下整合的优势,新房和二手房同步的优势,以及客户黏性的优势。

钟伟提醒,贫富分化鸿沟越深,楼市上涨越险。“一线城市现在最低标准的住房是300万/套,北上广深的年轻人,有多少能够挣或者存15万-30万块钱?如果年轻人每年的收入赶不上最基本的房价,只能问父母要钱,那么只有少数的年轻人能够买得起;新开发的房子和这个城市的普通居民没有什么关系,因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地产价格上涨,而房地产价格上涨一定会加深这个行业的矛盾。”

此番格局之下,钟伟认为,房地产商应该增加海外开发的可能性,或者是海外物业持有的可能性。

举例来说,如果过去3年在日本投资过房地产,每年的出租型物业回报能够达到2位数;如果以内保外贷的方式参与投资,在海外真实的融资成本是国内外的利差,再算上人民币的贬值,中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆,现在应该加杠杆。”

他指出,在过去3年,中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰,只包括业主零散投资的资金规模,大约在2000亿左右,其中主体1200多亿是流向美国。

“中国进入新常态之后,海外地产的回报率和安全性,相比较中国内地的房地产,体现出越来越强的优越性。”(编辑 骆轶琪)