高价地解套的秘密：延缓入市是主流

2016年以来土地市场高温不退,“面粉贵过面包”似乎成为市场常态,南京、苏州、合肥、杭州、上海等城市土地成交价格纪录屡被刷新。

地价的快速攀升,来自对价格快速上涨的信心,但自2016年3月底以来,不仅行业政策面出现反复,要求“稳房价”;“权威人士”更是直接对“加杠杆去库存”全面否定。行业宏观背景的不确定性,让业内也不免为这些新晋高溢价土地捏一把汗。

这些地块的运转情况究竟如何?

延缓入市是主流

在房地产行业,如今对于拿地流传着这样一句话。“拿地是死,不拿地更是死。”背后的含义是,由于地价高企,开发商拿地很可能面临较大风险;但如果不拿地,开发商可能就要面临“断顿”的生存危机。

这种情况下拿下高溢价土地真的没有风险吗?

以北京市为例。北京历史上累计出让的经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,合计土地出让金为1919.38亿。截至2016年9月8日,这59宗地块的销售额仅337.8亿。

中原地产分析师张大伟表示,这些高价地很多都是2014-2015年入市,入市项目只有不到20个。从销售节奏看,大部分项目延缓入市已经超过1年,其实已经开始承担资金压力,其中很大部分的销售额还来自于保障房部分。

张大伟称,从目前情况看,入市的高价地项目获得销售业绩有一个非常明显的特征,都是五环及五环周围项目。这59宗地块总货值预期将在3800亿,截至今年6月实现224亿的销售额,目前来看,只相当于一年的资金成本。

21世纪经济报道记者发现,59宗高价地中,只有17宗有销售业绩,如华润城、万柳书院、龙湖西宸原着、北京壹号院等。

张大伟认为,北京五环外高价地数量非常多,包括延庆、顺义、大兴等区域,公寓类高价地数量众多,都给未来市场带来风险。北京、上海出让的多宗住宅用地,均有“7090”的要求,但这并没有抑制住高价地出现。整体看,未来刚需已经只能瞄准二手房市场。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些高价地才能上市。

CRIC分析师房玲表示,房企争夺优质项目时往往建立在对未来市场乐观的预期之上,但过高的楼板价使部分地块在拿地后迟迟未能顺利入市,典型的案例有合景泰富崇文菜市场地块。还有部分地块由于项目体量大,同时涉及地块整理、拆迁等问题,大大延迟了项目开发速度,如南京中冶下关高价地块。

据21世纪经济报道记者统计,两年内未开工的高价地项目不在少数。比如,南京中冶置地拿下的下关区滨江1号地和3号地,地块成交日期为2010年9月;富力地产在无锡拿下的XDG-2009-77地块,成交于2010年;合景泰富2011年拿下的崇文菜市场(含西侧地)地块等。

解套的秘密

纵观高价地解套过程,需要开发商“各显神通”。其中定位、降价、择机入市都很重要。

2014年1月28日,方兴地产以101亿元,溢价111.5%夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地,折合楼板价47609元/平方米。与该地块相近的三个楼盘,其中2个在2014年初统计的毛坯售价在3万-4.6万元/平方米,另一个项目二手房挂牌价4.7万元/平方米,均低于前述楼板价,业内粗略估算该高价地需要售价达到7万元。2015年4月,方兴大宁金茂府正式开盘,首次推出开盘价约68090元/平方米。截至今年4月,已推出的674套中卖出了643套,去化率达到95%,平均售价73112元/平方米。

房玲称,大宁金茂府的突围在于其定位精准。开盘之前,大宁地区几乎处于新房供应“断档期”,仅有中环边的象屿悦府项目,以二手房为主。由于项目楼板价直接高过周边新房且区域发展空间较大,金茂府选择做中高端项目,打造区域标杆。一方面是大宁地区的生活配套可以承接中高端客户;另一方面,在大宁区域并无同类型竞品,打造区域标杆将使项目成为中高端客户的唯一选择。

相比之下,部分项目则是前期定位中客户定位和产品定位失误,导致销售不尽如人意。例如嘉定新城常发豪庭项目,2009年以超过4倍溢价夺得土地,2012年8月开盘时,价格低于整个板块均价。分析认为,项目主推大户型(200平方米),并未与以刚需为主的嘉定新城相融合是项目主要失误。

CRIC提供的数据显示,如华润佘山九里项目为2009年9月拿下地块,楼面价为11502元/平方米,溢价率高达226.72%。首次开盘价格为52210元/平方米,目前售价仅为22819元/平方米。

单价地王地块由于拿地成本高,需要以较高的销售价格面世,以保证企业开发利润,这类地块往往需要等待市场时机入市。但少数高价地项目由于竞拍时对未来预期过于乐观,导致市场环境始终无法满足预期售价。此时,企业迫于外界压力或资金需要,只能拉低售价入市,以换取项目去化。

开发商的利润率也从另一面呈现了高价地成本之重。2016年上半年,135家房企的净利润率只有8.15%,即使在成交低迷的2015年同期,利润率也有10.1%。2016年上半年,135家房企的营业收入为5695.3亿,相比2015年同期涨幅高达37.11%。但同期净利润仅为464.3亿,同比涨幅12%。

泰禾集团董事长黄其森曾举例称,“厦门院子项目,泰禾拿地时是厦门的高价地,总价逾三十亿,如果泰禾现在再去拿这块地,再加一百亿也拿不下来了。大家觉得泰禾可能赚了大钱,事实上在这一百亿增值里面,泰禾仅赚了20%。”

新城控股副总裁欧阳捷认为,目前看,有的房企似乎激进,但只要现金流不断,即便资金成本高些,未来也可能通过房价上涨抵消成本增加。过去也有粤系、闽系房企激进扩张的案例,现在已经规模增长跃进全国30强之内,这刺激了部分房企的神经。未来政策还看不到改变的迹象,房价上涨趋势就不会改变,这种激进现象也不会停止。(编辑 骆轶琪)