北京二手房量价齐升

8月以来,北京二手房成交量和成交价格均出现明显上涨。云房数据显示,上周(9月5日-9月11日)北京二手房成交6298套,成交均价接近50000元/平方米。链家地产数据显示,上周末两天全市二手房日成交套数均在1000套左右,成交均价超过51000元/平方米。随着地产传统旺季的到来,机构对于一线热点城市二手房价格仍然看涨。

近郊二手房补涨

北京已进入二手房存量时代,二手房价格更加能够反映市场的热度。今年3月,主城区二手房成交价率先跳涨,涨幅持续领跑;7月开始,近郊区明显补涨,价格涨幅领跑全市。

云房数据显示,8月北京主城区二手住宅价格为58070元/平方米,环比上涨1.7%;近郊区二手住宅价格为25657元/平方米,环比上涨2.6%;远郊区二手住宅价格为18591元/平方米,环比上涨1.6%。近郊区价格涨幅带动全市二手住宅价格的上涨。8月北京16个行政区价格全部实现上涨,城六区二手房均价已经接近60000元/平方米,近郊区通州价格领跑其他区域,高达34000元/平方米。不过,8月二手房成交数量仍然少于3月成交量。

链家的数据也反映出这一趋势。8月各区二手房参考均价中,西城区以88026元/平方米居首,环比上涨3.2%;城六区中丰台环比涨幅最高,达6.22%。北京16个行政区中,环比上涨幅度最高的是密云区,达8.78%。由于主城区房价太高,二手房交易近郊化趋势明显。

同时,议价空间创新低,连续5月收窄,逐步进入卖方市场。中国证券报记者了解到,在北京南城前期涨幅不大的一些小区,近期交易明显活跃,价格加速上涨,部分挂牌紧俏房源趁机涨价。

二手住宅价格走高的原因主要有三:前期楼市热潮消耗大量房源,带来房源明显不足;供需矛盾趋紧,扭转市场进入卖方市场;二线城市政策逐步收紧,加强购房者的预期。在供需矛盾趋紧的背景下,9月北京二手住宅市场或将持续走热。

新房市场出现萎缩

新房市场方面,由于房价太高和城区新盘供应稀少,六环外新盘热销已成为常态。

云房数据统计,9月5日-9月11日,北京市商品房(统计口径包括普通住宅、别墅、商业、公寓和写字楼)共成交3050套,环比减少12.2%。成交面积31.92万平方米,环比减少9.65%。成交均价30577元/平方米,环比减少13.63%。成交总金额97.6亿元,环比减少21.96%。其中,普通住宅市场共成交1025套,成交均价为29407元/平方米,成交总金额35.17亿元,成交面积为11.96万平方米。成交居前的小区均位于密云、房山、顺义、昌平等郊区。综合多周的成交情况看,新房成交规模居前的楼盘大多接近六环。

云房数据分析师王小嫱指出,受8月供应不足影响,北京新房市场成交量连续2月下滑,同时成交逐渐郊区化,价格小幅下跌。随着“金九银十”的到来,开发商为冲刺业绩,将增加推盘量,9月份新房成交量或将上升。从今年土地成交情况看,住宅用地极为稀缺,预计明年新建住宅市场将面临“供应荒”。

房企增收不增利

上市房企经营数据显示,房企增收不增利现象突出。上半年,137家房企营业收入合计为5695.3亿元,同比增长37.11%。而从平均利润率看,剔除部分停牌企业,余下120家房企的净利润率只有8.15%,低于2015年同期的10.1%。

分析人士指出,房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入,导致利润空间被削薄。统计显示,沪深上市房地产公司的营销、管理费用率均较上年有所增加。由于土地成本增加等原因,不少房企实际净利润率下调明显。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,从房企前8月销售数据看,大多数完成全年计划基本无压力。部分大幅调高全年销售业绩的房企预计将大力推盘,部分房企则着重谋求提升项目利润。预计今年“金九银十”的效应或将减弱。

郭毅认为,随着一二线城市土地价格不断上涨,对于房地产企业来说,提升利润水平更为重要,大力推盘带来的销售额增长并不等于利润增长。前期销售走高带来库存下降,而目前热点城市土地价格屡创新高,低库存意味着房企要花费更高的成本去补充土地储备,这将进一步侵蚀房企的利润空间,同时加大财务和经营风险。因此,如何在现有的项目中获得更高的利润,将成为大多数房企四季度的营销重点。

郭毅表示,尽管竞争激烈和土地成本高企,北上广深一线城市仍然是大型房企竞争的焦点。二线城市中,经济相对发达、人口呈现净流入,同时区域房价价格泡沫不严重的城市,将吸引众多房企涌入。