限购前夕集体躁动 杭州楼市今起执行新政

楼市限购的城市再次扩容。9月18日下午，杭州市政府决定，将于9月19日起在部分区域实施限购政策。这意味着继厦门、合肥、南京等城市后，杭州成为又一个实施限购的城市。

新政前夕楼市躁动

“杭州版”限购政策指出，在市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同时，明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。

对于杭州出台的楼市新政，浙江大学房地产研究中心贾生华教授认为，在市场出现“非理性”的情况下，有必要出台相应政策抑制市场过热发展，防止区域性风险，保持市场平稳、健康发展。

限购政策出台前，杭州楼市的“非理性”现象比比皆是。9月10日，位于杭州临平的某楼盘由于购房者太多，当天临时加价三次，但还是挡不住购房者。9月12日，杭州价格网上集中出现了58个楼盘74条信息的房价调整公示，公示内容以涨价居多。一房难求之下，“得房率”在杭州有了新的名称解释，即买到房子的概率。

数据显示，刚刚过去的8月，杭州商品房累计成交1.76万套，同比增长了66％。同时，这一成交数据也创下了杭州楼市同期新高。前8个月，杭州商品房成交逾13万套，较2015全年12.52万套的成交总量还多。换言之，在接下来楼市的“金九银十”月份，杭州楼市每成交一套商品房，都在创造新纪录。

伴随着成交量持续放量，库存的减少，杭州房价一路高走。今年8月，杭州商品房成交均价1.83万元/平方米，较去年8月1.52万元/平方米，涨幅高达19％。环比今年7月成交均价1.67万元/平方米，涨幅依然明显。

实际上，不仅是购房者狂热，开发商也开始铤而走险。2016年8月以来，杭州市房管局陆续接到多位市民的投诉，投诉某开发商捂盘惜售的问题。9月14日，杭州房管局作出决定，责令该开发商进行限期整改。

可以说，限购政策的启动，是杭州房管局在严惩捂盘惜售行为后，针对当前市场中大量投资客涌入，导致房价疯涨、捂盘惜售等市场失序做出的应对之策。

“G20”峰会成助推器

后G20时代，在美轮美奂的城市形象刺激下，杭州楼市显得更加“燥热”，这也成为杭州出台限购新政的另一背景。

今年以来，杭州房地产市场出现了很多变化，外来购房群体增长较快，8月份外来购房比例已经达到了33.8％；G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3％，外地购房者来源进一步扩大化。

透明售房研究院院长方张接认为，外来投资性购房比例过高，短期对于消化库存有所帮助，但是从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往会带来较多的后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题，不利于市场长期健康发展。

浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授认为，今年杭州房地产市场成交量明显放大，价格也出现上涨。在一线和部分二线城市房地产市场量价齐升的背景下，杭州逐渐成为购房者心中的价格洼地，加上“G20”峰会的成功举办，更是极大提升了杭州的城市影响力，使得外来购房群体更加看好杭州房地产市场。杭州房地产市场整体健康但已经出现了过度投资、投机的“苗头”，过度的投资、投机会提高杭州生活、创业的成本，降低城市吸引力，不利于杭州的长远发展。

数据显示，截至8月底，杭州商品房可售房源套数为12.5万套，较7月份又下降了近5000套。这一数字，已经跌回到了2014年5月的杭州楼市库存水准。值得注意的是，在杭州商品房可售房源下降过程中，住宅库存的下降尤其明显。截至8月底，杭州住宅可售房源套数为5.79万套，其中主城区住宅可售房源为2.15万套。

值得注意的是，此次杭州楼市限购政策，并非此前2011年对外地人的禁购政策，而是外地人可以购买一套，限制投资性的多套。这一政策出台后，市场普遍预期对市场购买力有适度降温的作用，但未来杭州市场的走势，要看全国一线城市和部分二线城市的形势发展，要看货币政策和其他政策的变化。

贾生华认为，近期部分二线城市也出台了类似限购政策，在外地投资客购房热情高涨的情况下，“限购”政策的出台可以对市场适当降温。长期来看，杭州主城区新房库存量有限，需要进一步通过增加土地供应、优化城市规划、完善住房配套等措施来增加新房供应量，吸引购房者向非热点板块转移。