9月30日傍晚赶在新政策实施前，刘先生落笔签字，心里一颗石头终于落地，却也砸出了一个深坑。
刘先生是中国科学院引进人才，研究遥感卫星。一年前放弃美国的工作机会回到国内。夫妻双双在美国读下博士学位，育有两个女儿，大女儿今年三岁。在海外高等教育多年的浸淫下，刘先生夫妇对孩子的教育一向开放，但最终还是没能躲得过国内学区房的恐慌，也踏上了购买学区房的“奇幻之旅”。
尽管作为引进人才，刘先生享受了一些特殊津贴和住房补助，“想凭着补助在北京买房子肯定是指望不上，更别说学区房”刘先生颇有感慨地说，幸好此前在海淀区有一处小房子，加上前些年在北京投资了一套商住两用房，尽管增值不多，但这次换房也多亏这个商住两用房凑上了一笔资金。
历时两个多月看房，刘先生眼睁睁看着自己关注的西城区一所名校学区房单价从10万涨到了12万每平，没有办法，9月20日，刘先生下定决心先签下自己心仪的房子，至于后续的购房资金只能靠海淀的那处房子售出后补上，至于什么时候能够卖出，他自己心里也没底。刘先生成了“连环单”上的一只蚂蚱。
9月30日终于等到了意向客户来谈判签约，同时刘先生也等来了楼市调控新政。
当天傍晚，北京市出台楼市调控新政，提高首套房首付比例到35％，非普通自住房比例上涨到40％，二套房比例提高到50％，并将二套房的认定从此前的“认贷不认房”变回“无论有无贷款记录，一律认房”。
不幸的是，刘先生在调控之列，幸运的是，在第一种情况的范围。首付比例从原来的30％提高到了35％，可由于购买的房子总价并不低，5％对于刘先生来说就是压死骆驼的最后一根稻草。
经纪人帮刘先生想了一个办法，把网签价格提高。这样虽然需要多付几万元的税费，但相比增加几十万元的首付，他欣然接受了这个办法，如今只等缴税过户环节。刘先生盼着自己换房之旅的后半程能只剩平坦。
与此同时，刘先生所购买的学区房同户型，业主报价已经涨到了15万每平，他觉得自己虽然折腾了点，但这泪，还是带着欣喜的。只是不知道，严政调控之下，自己这学区房，除了给女儿上学以外，是不是就得高位砸手里了。
国庆7天共有19个城市发布了调控政策，而在调控最严格的16个城市当中，2016年地王榜上有名的房地产企业也着实让人捏把汗。据中原地产数据统计，融创中国、招商蛇口、融信中国、华侨城、绿地控股高居2016年拿地排行榜前五位。这些高价地未来以怎样的姿态入市，令人期待。
房企纠结着，购房者同样纠结着。没有像刘先生这样踩在“电门”上的客户，如今该买还是该等？
方正证券近期发表了一个系列年报，关于房地产周期研究截至目前共9篇，对于各个国家各阶段房地产市场发展的共性和中国最近几次房地产周期的个性做了详尽分析。小编进行摘选和逻辑重新整合，供参考。
从共性看，房地产是经济周期之母，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50％；鉴于房地产对于经济增长和财富效应的巨大影响，全球历次大的经济危机多与房地产有关；历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入增长等基本面支撑；历次房地产泡沫都曾受到流动性过剩和低利率刺激，历次房地产泡沫破裂都与货币政策收紧和加息有关；房地产泡沫破裂后恢复调整期的时间取决于人口、城镇化等基本面支撑。
回归个性，方正证券研究数据显示，我国房地产市场目前总市值占GDP比例为411％，高于全球260％的平均数，而这一比例曾在2008年经济危机时降低至340％左右水平，为近十年来最低水平；当前中国房地产市场面对的基本面因素相对有利，一方面经济依然有望中速增长，城镇化还有一定空间。
当前，我国居民整体杠杆率快速上升但总体不高，而开发商资产负债率上升迅速。与国际水平横向比较，中国房地产贷款占银行贷款比重为24％（其中个人购房贷款15.1％），美国次贷危机以后同一指标比重逐年下降，但至今仍高达33.2％。
反观房地产开发商资产负债率，上升速度加快且对于银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源有65％左右来自银行体系，明显超过40％的国际水平。
从绝对房价看，如果将中心城区房价折合成人民币对比（以人民币兑换美元6.5计算），中国香港和伦敦超过17万元，东京、新加坡及纽约处在第二梯队12万元左右，北上深、首尔和中国台湾为8万元。
在新兴经济体中，印度、俄罗斯和巴西的中心城市分别为4.7万元、3.4万元和2万元，其中应考虑到这些国家货币大幅贬值因素。
当然，中国的商品房不仅体现居住功能，还是众多资源的隐形捆绑。众所周知，我国一二线城市与三四线城市房价差距巨大，主要是基于收入差距和公共资源溢价形成的。由于区域间经济社会发展不平衡，富人及高收入群体向一二线城市集中，教育、医疗等资源也向核心城市聚集。
以上研究数据的整理希望能为您做出判断提供帮助。既然是购买如此大标的的资产，还是那句话，投资有风险，入市需谨慎。
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