旅游地产退烧 长假投资回归理性

刚刚过去的十一长假据说是史上最“挤”的长假,近六亿人选择了出游,旅游的火热带动了附属的餐饮酒店行业的小高潮。然而曾经伴随着旅游市场升温的旅游地产却逐渐淡出人们的视线,越来越多的人表示不再看好旅游地产的发展前景。

记者过节期间走访了相关旅游地产项目楼盘,发现门可罗雀、生意清淡。大理古城边上的一处以养生为主题的度假公寓售楼中心无人问津。不久前,一位在云南置业的外地游客告诉记者,“我在三亚买了房子,后来在西双版纳买,不是因为我看上这里的风景才买房,而是这几年房价涨的太高,在一二线城市买房作为投资成为了奢望,投资旅游地产,一方面可以享受增值带来的福利,另一方面也为未来的养老做打算。但是我现在已经不打算在其他旅游城市投资房产了,投资旅游地产的变现能力很差,短时间内很难收到回报。”的确,旅游地产属于冲动消费,市场冷静后进入理性期,尤其是进入二手市场的旅游地产很难变现。

旅游地产是一个非常具有中国特色的产物,在国际市场上,对于这类掺有房地产业务的旅游项目估值并不高,据世界旅游组织预测报告称,预计到2020年,中国将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假。按每户50万元资产计算,旅游地产私人投资需求规模保守估计将达到40万亿元。目前,国内涉足旅游地产的企业已超过100家,其中既有如中旅、华侨城、万科、万达、绿城等实力雄厚的老牌投资开发商,也包括一些名不见经传的小开发商。从楼盘品质来说,虽然依托景观都被贴上了不同主题的亮丽标签,但还是难掩其良莠不齐的本质。业内人士称,国内多数旅游地产的开发模式几乎与普通住宅无异,未能正视购房者的真正需要,从而才导致项目华而不实。

另外,开发商为了更快的获得利益,把旅游地产做成了一条标准化产品线,使其可以在全国复制,海南的旅游地产项目被照搬到云南,好像看上去还不赖。但事实上,优质的旅游地产是应因地制宜的,一个项目中需要什么样的配套应该是由项目所背靠的景观资源来决定的。

分析人士指出,目前国内的旅游地产项目对服务和配套的重视不足,体现更多的是风险。从投资的角度说,要实现交易平台的市场化,需要后期通过旅游产业链运营促成物业的二次升值也成为迫切需要,而不是单纯依托景观建造房地产来短期获利。如果一味地追求短期利益,追逐地产部分的销售收入,忽视旅游运营,势必会造成“空城”现象,这是对旅游资源的极大浪费,也损害了置业者的利益。

事实上,旅游地产并不是简单地在旅游景点开发房地产项目,其受经济景气度的影响很大,随着购房者在房地产投资方面更加理性,旅游地产的投资属性逐渐减弱,旅游服务的营利性对旅游地产项目更有决定性的作用。提高旅游地产的投资回报,需要从开发商与购房者两个角度考虑,使二者共赢,项目才具有可持续性。这就要求旅游产品与居住物业必须贴近消费者,提高物业附加价值,同时加强旅游项目经营,加强旅游吸引物的持续创新。