险资青睐 房地产投资

保险公司投资房地产在2017年由安邦开了首例。除通过多种金融工具投资房地产股票、基金、信托项目等,险企还积极参与到拿地和购买房地产活动中。分析人士表示,随着资产配置难度加大,优质房地产项目吸引各类金融机构竞逐,险资将面临更大压力。一线城市作为热点区块重要组成部分,项目资源稀缺性将更明显。

保险军团继续“攻城略地”

进入2017年,保险业对房地产的参与热情一如既往。1月5日,深圳土地市场迎来新年第一拍,南山区后海中心区一宗商业用地被安邦财产保险股份有限公司以底价30.19亿元买下。

险资在不动产方面的投资积累较可观。数据显示,截至2016年末,险资累计发起设立各类债权、股权和项目资产支持计划651项,合计注册(备案)金额16524.89亿元。主要投向交通、能源、不动产等基础设施,项目覆盖全国30个省(市、区)。其中,交通领域4797.63亿元,能源领域2445.4亿元,不动产领域4800.92亿元。

除通过多种金融工具投资于房地产股票、基金、信托项目等外,险企还积极参与到拿地和购买房地产活动中。根据相关规定,险企不能开发房地产,但可以通过股权收购或合作方式参与有关项目。通过梳理公开信息发现,保险公司在“竞地”和“买房”方面毫不含糊。中国平安、中国太保、前海人寿等保险公司的动作尤为惹眼。中国证券报记者不完全统计发现,约10家保险公司在2016年投资实体房地产方面的资金接近500亿元。

其中,尤以前海人寿等公司出手大方。2016年,前海人寿投资杭州新天地集团股份有限公司不动产项目,动用30.48亿元资金;投资深圳金利通金融中心项目,动用65.77亿元资金,这两笔投资均由万能账户出资。10月,前海人寿以12.47亿元的价格拍下上海青浦区一幅商办地块,继续“攻城略地”。

近年来,投资性房地产已成为险企营收重要增长点。以A股四家上市保险公司为例,2016年三季报显示,中国平安投资性房地产达360.09亿元,比2015年底增加30.9%。新华保险投资性房地产达31.97亿元,比2015年底增加46.9%。中国太保投资性房地产达74.08亿元,较2015年末增长16.8%。中国人寿集团投资性房地产达12.02亿元,较2015年末降低2.83%。

分析人士表示,投资性房地产影响上市公司估值,如果房价上涨,资产公允价值就会变高,从而影响上市公司利润,而保险公司拿地、买方看好具有增值潜力的城市标的,因此,借此提升利润的空间较可观。

东吴证券报告显示,长期来看,利率仍将保持较低水平,保险资产将持续面临配置压力,商业地产成保险未来配置的大方向之一。

配置难度料加大

在看好地产投资价值的同时,协同效应也是保险公司重视的另一方面。公开资料显示,中国平安的联营与合营房地产企业约有10家,包括佛山市华泰房地产开发有限公司、广州璟仑房地产开发有限公司、南京奥建置业有限公司、南京名万置业有限公司、青岛万毅置业有限公司等。近年来,中国平安在国内外投资房地产项目,也被业内认为是通过多种渠道提升价值的举动。

券商分析人士表示,高收益的写字楼、酒店等房地产项目,是低利率环境下险资争取优化业绩的必然选择。近年来,写字楼物业投资年回报率在4%至10%,写字楼物业带来的租金收入也保持着20%至25%的年增长率,这类项目可帮助险资穿越周期,获得相对稳定的投资回报。

标普信用分析师黄馨慧表示,预计中国保险公司与房地产开发商将建立更多投资关系。保险公司对投资标的多元化和收益率的要求,以及房地产开发商需获得融资来保持增长的需求,使二者成为自然的合作伙伴。保险公司需开发商管理层有能力且能支持保护其对开发商的投资,由于与管理层争夺控制权会产生无法预期的结果,因此恶意收购风险较大。

多位分析人士表示,对险资而言,房地产项目投资周期和预期收益率水平使其成为理想的配置资产。随着资产配置难度加大,优质房地产项目吸引各类金融机构竞逐,险资将面临更大压力。一线城市作为热点区块的重要组成部分,项目资源稀缺性更明显。

世邦魏理仕发布的报告显示,目前,中国机构投资者以主权基金(包括中投、外管局)为先导,预计未来将有更多大型机构参与到市场中,包括社保、养老基金等。中国保险市场集中度高,可用于配置投资房地产的资金体量不容小觑,保险机构兼顾市场机会及风险,投资有望呈现多元化局面。