江苏银行发起商业地产ABS基金

高和资本与江苏银行日前宣布发起设立国内首支商业地产ABS基金,基金规模200亿元,将专注于盘活商业地产,以商业地产证券化产品作为主要投资标的。

存量资产潜力大

该基金将采用一、二级市场联动的运作模式,关注商业地产证券化产品二级市场的表现。流动性支持业务将成为该基金的一大亮点,解决ABS产品二级市场交易不活跃的问题。在未来投资选择上,该基金将重点关注两类产品,一是在沪深交易所、银行间市场等公开市场发行的高评级的优先级ABS产品;另一类是优质商业地产证券化项目的中间级、次优级产品。

高和执行合伙人苏鑫认为,商业地产的存货和空置问题严重,特别是在二三线城市,可以通过运营去存货和去库存。

据了解,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼面积高达2500万平米,价值1万亿元以上。再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等,一线城市商业地产价值在3万亿元以上。从目前情况看,商业物业融资大多数是商业银行贷款,少数通过信托、保险、资管提供融资,成本通常在5%-15%之间,融资效率低。

在美国等成熟市场,商业地产主要通过REITs、CMBS等方式进行融资。其中,美国市场CMBS占融资份额的30%-50%之间,成本仅为3.5%-6%。江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银指出,随着国内资本市场的不断发展,直接融资成为未来发展的方向,中国CMBS和REITs市场潜力达十万亿级别,将成为推动商业物业发展的重要力量。

国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示,相关政策提出积极开展以商业物业等为基础资产的资产证券化业务。资产证券化一方面可以降低商业物业的融资成本,另一方面将债务直接对应于资产,可以有效地降低和控制杠杆率。

提升市场流动性

证监会公司债券部闫云松表示,下一步资产证券化工作将继续坚持以“破产隔离、真实出售”原则,有序推进基础设施、商业地产等类型的资产证券化业务,将降低企业杠杆、盘活存量资产、支持实体经济作为未来资产证券化的基本目标。证监会将继续关注杠杆率及各项操作风险,加大对中介机构尽职履责的检查与监督,推动行业持续健康的发展。

闫云松同时指出,专业的商业地产ABS投资基金,有助于引导市场形成对该类资产的风险判断标准,促进市场的流动性,并提升行业执业质量与标准。

高和资本合伙人周以升认为,资产荒实质上是中等风险中等收益产品的稀缺,在低风险-低收益与高风险-高收益的投资品种之间,存在投资品种的“断裂带”。从国外的经验看,商业物业的证券化,包括CMBS,REITs等将形成中等收益中等风险的收益品种。