中资房企买下近一年香港过半宅地海航系斥资272亿港元打造地王

来自内地的房企动作凶猛,在短短7个月的时间内,总计耗资481亿港元在香港拿地,占香港近一年出让的住宅用地一半以上,即使加上商业用地,占比也高达45%左右。

值得关注的是,海航系在短短5个月的时间内,合计豪掷272亿港元在香港投得四幅地块,其中两幅相继晋升为九龙地王,合计获得土储面积达3.7万平方米。此外,龙光地产与合景泰富组成的联合体也在香港买下一幅总价高达168亿港元的香港总价地王。

对此,莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅在接受《证券日报》记者采访时表示,中资房企去香港投资,事实上是分散投资实现多元化布局的策略,加上在北京买地可能并不比香港便宜,而在香港买地,相当于在海外市场投资,可与美元资产挂钩,这也是企业资产配置的方式,同时回报率相对稳定,增长预期较强。

海航系重金押宝香港

在近期去香港夺地的内地房企中,海航系最为凶猛。

3月15日,海航实业国际投资集团有限公司晚间宣布,海航实业国际旗下的子公司香港国际建设投资管理集团有限公司成功投得位于启德发展区的1L区2号地盘甲类住宅用地(新九龙内地段第6563号)。据悉该地块地皮面积约9482平方米,最高可建楼面51202平方米,成交价格为74.4亿港元,折合楼面地价为每平方米约145316港元(每平方尺约13500港元)。

值得注意的是,这已是海航系在香港启德板块斩获的第四宗地块。此前的五个月间,海航已先后斥资197.6亿港元拿下启德三宗地块。

其中,以2016年11月2日海航88.37亿拿下的东九龙“新地王”为例,其高达1.35万港元/平方尺的成交价便较过去三年间售出的6幅启德商住地皮高出1.07至1.75倍。历史资料显示,2013年中海拿下的两宗地楼面尺价分别为4913港元及5428港元,而2014年内,会德丰、建灏地产、嘉华国际、保利置业拿下的4宗地中,价格最高的1I区3号地块楼面尺价也只有6530港元。

同年12月19日,香港地政总署公布,九龙启德第1L区3号地盘的住宅地皮以54.1234亿港元批予德广置业(母公司:Sky Hero Developments)实为海航实业集团,地盘面积约为8803平方米,楼面尺价达1.36万港元,刷新区内地价新高。

有消息显示,海航方面认为,四幅地块均享优越的海景及便利的交通,并将受惠于东九龙CBD2的发展规划,地理位置优越,发展潜力巨大。公司拟将四幅地块作统一规划、联动开发,兴建国际级大型住宅综合项目。

对此,纪言迅在接受《证券日报》记者采访时表示,上述几幅地块是连在一起的,为了协同效应,海航系不惜以相对高的成本拿下地块,尤其该地适合建设海景房,且无遮挡。目前来看,地价是否合算尚不好说,从投资风险角度来看是存在的,目前该区域周边几乎没什么在售楼盘,但九龙东一带,房价在1.5万港元-2万港元/平方尺之间,预计未来海航的项目将卖到3万港元/平方尺以上,届时还需看市场反应。

买下近一年香港过半宅地

值得关注的是,海航系不是唯一一家在香港发力的内地企业。

就在今年2月24日,内地房企龙光地产联手合景泰富以总价168.55亿港元,获得位于香港鸭脷洲利南道第136号高端住宅地块,创下香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录。而去年8月份,五矿地产也出资40亿港元摘得香港一幅住宅用地。

据《证券日报》记者根据香港地政总署卖地记录逐一统计,2016年5月份至今,香港共卖地32.38万平方米,土地收入达1095亿港元。不过,除去商业、一幅工业用地及几个加油站用地外,住宅用地出让金额合计约为891亿港元,而上述中资房企所拿住宅用地合计耗资约481亿港元,占比高达54%。

有机构统计,2011年至今,包括中海、万科、保利置业、世茂、明发、中信、中冶、五矿、海航等企业在内,内地房企在香港参与公开住宅用地出让,累计共成交23幅,投资总额达764亿港元。从2011年的仅1家内地房企在港获得1幅宅地,到2016年的6家内地开发商共计摘得7幅宅地,近六年来,内地房企在港投资项目数和投资总额逐年递增。

对此,第一太平戴维斯估值及顾问服务董事总经理陈超国向本报记者表示,不少业主拥有多个住宅单位,但他们放售某个单位后如想重新购入住宅单位,必须支付百分之十五印花税,如以公司名义购买,更须支付百分之三十印花税。在这种情况下,这些业主多不愿出售物业,因为重置物业的成本甚高。因此,二手楼盘供应在多项辣招推出后大幅减少。虽然近年一手楼供应已稍为增多,但发展商通过灵活变化的优惠回扣,再加上高超的市场推广技巧,在二手盘短缺的情况下,不少市民被吸引高价购入一手楼单位。

值得关注的是,据纪言迅向本报记者透露,香港楼市收取印花税后,目前非香港买家在香港买房税费较高,内地买家几乎绝迹。也就是说,中资房企在香港开发住宅,主要还是卖给香港居民。从现在的市场形势来看,香港居民有观望情绪,但当新盘出现时,仍有排队购房现象出现。

更重要的是,在纪言迅看来,在香港高价拿地虽有风险,但企业也有融资优势,在香港开发住宅项目,借贷成本较低,若企业有香港上市平台,则融资渠道更多,利于控制项目成本。