从近期调控加码看楼市政策新逻辑

近期,楼市出现调控加码、调控范围扩大的趋势。据澎湃新闻统计,2月28日以来。仅仅半个月时间,共有11个城市出台限购或限贷升级措施。昨日,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。

事实上,不管是国家统计局对1月份70个城市房价数据解读,还是住建部新闻发布会及在“两会”上表态,均传达出一个信号,即始于2016年10月份的新一轮调控,已取得积极效果。而且,“两会”已确定了通过需求端“去库存”的主基调,并作为今年楼市重点工作。同时,今年固定资产投资面临支出和债务双重压力,“稳增长”也需楼市托底。那么,此轮调控的逻辑是什么?今年楼市会有哪些变数?

笔者认为,11个城市启动或强化调控,直接原因就是近期这些城市楼市量价齐升。2016年以来,都市圈三线、四线楼市火热,量价翻倍增长,核心城市收紧购房资格和杠杆,需求溢出是主因。同时,核心城市房价“上台阶”,也倒逼自住需求转向房价仅为核心城市1/3的外围三线、四线城市。

近年来,轨道交通、高铁由大规模规划布局,转向建设和投入运营,都市圈内轨道交通规划均已实现跨省或跨市,北京到燕郊、深圳到莞惠、上海到昆山的轨交已经开工或投入运营。近期笔者调研,都市圈三线、四线楼市均打着“1小时生活圈”的概念,新盘营销对象是核心城市购房者。同时,高铁和轨交密集布局,都市圈房地产一体化,武汉、长沙、合肥、南昌等大城市楼市半径扩展,周边城市(如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等)近期成交量近乎翻倍增长。

2016年,300个城市中三线、四线城市土地成交4.94亿平方米,占比近60%,都市圈及大城市周边三线、四线城市(所谓“强三线四线”城市)占其中的70%。今年1月-2月,三线、四线城市土地成交量(6361万平方米)相当于一线、二线城市(4681万平方米)的1.4倍,“强三线四线”城市成为开发商“补库存”重地。据CREIS的统计,今年1月-2月,龙头开发商三线、四线城市拿地占其总拿地的45.7%,拿地金额占比近30%,这是2012年以来的最高水平,从逃离三线、四线到结构性加仓三线、四线成为趋势。

2014年-2015年,受区域分化影响和高库存拖累,青岛、南昌等“弱二线”楼市量价整体下滑。“去库存”政策实施三年有余,这些城市待售库存消化周期已普遍降至12个月左右。今年1月-2月,这些城市成交量同比增长50%-100%不等,中指院统计的房价也明显上涨,量价反弹属于“补涨”或“填平洼地”,其中也有热点城市就业人群“返乡置业”的影响。杭州和南京强化限购或限贷,一方面与其库存周期较短(5个月-8个月)有关,也与此前限购政策力度相对弱,特别是没有覆盖郊区(县)有关。同时,这些城市楼市弹性大,对政策和资金面未来变化的预期敏感。

这11个城市强化调控,最大的特点就是限制非户籍人群购房,意味着这些城市此轮楼市反弹,投资需求而非“返乡置业”或是重要的驱动力量,而“返乡置业”中也夹杂着投资需求。投资需求泛起,与近期政策和资金面的微妙变化有关。首先,“两会”前住建部新闻发布会,以及“两会”政府工作报告,不仅明确了今年“去库存”的楼市主题,且路径上更强调刺激需求而非压缩供给,以谋求量价在高位上平衡或保持,托底“稳增长”,让杠杆风险“软着陆”。

其次,周小川行长“两会”上表态,“房地产开发是一个很长的产业链,其带动一系列产业供给,所以房贷不能简单看成是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上”。如出一辙的表述,也出现在“两会”前的银监会新闻发布会上。银监会副主席王兆星说,“房地产蓬勃发展对中国经济成长、财政税收及银行资产与利润都有巨大贡献。楼市不出现大泡沫、大波动的环境中稳定健康增长,是银行界乐于看到的。”可见,相比去年四季度,楼市资金面紧缩的预期大为缓解。

相比10年前,楼市量价、交投等各个指标都翻了5倍-10倍。楼市这个“庞然大物”些许变化,对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费、对金融风险等,影响都是巨大的,这就是对楼市的客观认识,也是不得不面对的现实。目前,很多城市60%-80%的固定资产投资来自房地产。新兴产业尚弱小,增长“底线”能守住,不能撇开房地产。过去20年,楼市销售和投资均保持20%的高速增长。“三期叠加”背景下平衡增长和转型,楼市保持在高位才能腾挪出空间。

未来相当长的一段时期内,“分类调控”都是楼市的主题,即该控制的要控制住,该支持的要支持,这是高位平衡或腾挪的唯一选择。2015年以来,楼市火爆直至演化为资产泡沫风险,不在楼市自身,在于监管空白和缺失、监管体制未理顺,如地方主体责任、分类调控“落地”效果不好,资金准入和杠杆政策没有得到严格执行。目前,监管思路开始统一,周小川行长在“两会”上明确表示,金融监管协调机制已形成,资管和债市乱像已得到控制。楼市也一样,去年下半年以来,理财、险资等监管新规接连发布、私募和资管与楼市之间的“防火墙”已建立。控制住热点楼市后,通过契合城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化,推进去库存,以保持楼市健康可持续发展。

(作者系深圳市房地产研究中心主任助理)