房地产行业分化进一步加剧

3月22日,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的房地产500强测评报告显示,2016年行业集中程度进一步提升,房地产开发投资增速连续两年低至个位数,行业平均利润率下行趋势未改,表明高增长时代已经结束。在新的发展阶段里,大型房企通过并购加速获取资源,中小型房企加速转型,行业分化进一步加剧。

行业集中度提升

从本次入榜企业看,500强头名位次首次易主。恒大集团凭借2016年销售金额3731亿元、三年复合增长率达54.9%居首位,万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、龙湖分列二到十位。

25家企业连续9次进入100强;与2009年首次开展500强测评活动相比,榜单换血率近六成。

2016年,房地产行业集中度继续提升。从本次500强测评结果看,10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占38%。前50强、100强、200强企业销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。资源加速向500强为代表的领先企业聚集。

报告显示,500强房企全年商品房销售面积总额达5.2亿平方米,同比增长31.6%;销售金额创下6.3万亿元的新高,同比增长40.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为33.05%和53.35%,分别较上年提升6.33和7.51个百分点。从不同城市的销售情况看,不论是销售面积还是销售金额,热点二线城市表现最为强势,部分三线城市回暖明显。

土地市场同样反映出市场分化态势。2016年,房地产开发企业土地购置面积22025万平方米,比上年下降3.4%;土地成交价款9129亿元,增长19.8%。地价上涨明显,开发企业拿地成本明显上升。这与企业集中热点地区拿地有关,市场分化趋势延续。热点城市楼市销售向好,开发企业集中拿地,增加土地供应、优化土地供应结构成为这些城市的重点调控方向;部分三四线城市继续推进去库存,落实“暂停或减少土地供应”等政策。

资源整合步伐加快

报告显示,2016年,房企特别是拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆企业,通过兼并收购、购买股份来增加土地储备,并多元化布局。据统计,2016年房地产行业并购案为198宗,涉及金额为4014.83亿元,金额同比上升43%。其中,央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。重组整合一方面能够使部分业务杂泛的国企理清主营业务,更好地做强主业;另一方面能减少集团内多家房企的同业竞争。此外,标杆房企收购中小房企项目,扩大业务体量也是并购热点。对于大型房企而言,通过兼并重组有利于企业获取资源,从而化解土地市场价格高企的风险。同时,通过持有其他上市房企股权,有利于间接扩大土地储备和提升话语权。

报告指出,随着房屋自有率不断上升,存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升,其重要程度不断提升。如何在存量资源上谋求企业发展,成为不少企业思考的重点。其中,存量改造及开发包括长租公寓、民宿改造、联合办公等业态;平台撮合包括分时度假等分享经济;物流地产、产业地产等存量资源开发等成为探索方向。