房地产需求难消退

继2016年10月多个城市出台限购限贷政策后,今年3月楼市调控再次升级。民生证券研究报告显示,3月第二周大中城市新房交易量环比上升,但较去年国庆调控当周的成交量有较大幅度下降。

在调控政策横扫之下,业内人士对房地产行业仍保持较为乐观的态度。分析人士指出,新的政策背景下,一些热点城市房价料回调;若地方政府积极引导,则有利于部分三四线城市去库存。

新房销量较去年调控当周下滑

虽然3月第二周大中城市新房交易量环比上升,但较去年国庆调控当周的成交量有较大幅度下降。

民生证券研究报告显示,3月第二周,全国大中城市新房成交量环比上升12.30%,但较去年国庆调控当周的成交量下降43.85%。其中,一线城市环比上升3.83%,较去年调控当周下跌31.09%;二线城市环比上升24.19%,较去年调控当周下跌51.34%;三线城市环比上升0.93%,较去年调控当周下跌34.15%。

具体来看,一线城市,如北京新房成交量环比微降3.59%,较去年调控当周下降53.38%;上海环比上升9.20%,较去年调控当周下降22.90%;广州环比上升3.52%,较去年调控当周下降34.15%;深圳环比下降32.86%,较去年调控当周下降71.33%。

二线城市,如武汉新房成交量环比上升10.45%,与去年调控当周相比下降27.65%;杭州环比上升177.64%,与去年调控当周相比上升0.72%;南京成交量环比上升1.31%,与去年调控当周相比下降72.02%;济南成交量环比下降14.44%,与去年调控当周相比下降72.02%。

从月度数据看,受春节因素影响,各热点城市2月新房成交量较1月环比大幅回落。54个大中城市环比下降55%。其中,一线城市环比下降65%,如北京下降32.39%,深圳下降46.23%,但有部分城市继续增长,如上海上升49%、广州上升0.54%;二线城市环比下降63%,如武汉下降16.13%,但有部分城市维持上升势头,如杭州上升9.65%;三线城市环比下降45%。

此外,根据国家统计局公布的数据,2月,15个热点一二线城市中,除广州、天津、上海新房价格环比微升,济南、福州环比持平外,其他10个城市新房价格均有不同程度下降。

限购难阻房地产回暖

在不久前举行的广东房地产市场景气分析会上,与会嘉宾普遍认为,今年热点城市房地产成交量将有所下降,总体房价上涨趋势将得到遏制,但预计调整幅度有限。世联行董事长陈劲松认为,得益于都市圈和城际交通发展,人口政策等利好,房地产需求将不断积累,长远来看恐怕限购“难止回暖”。

有分析人士指出,一线城市周边的市场现象,很大程度上说明一线城市的部分购房需求外溢。从调控内容来看,各地纷纷出台认房又认贷政策,使得二套购房压力增加,一些热点城市房价或回调。而对于部分三四线城市来说,若地方政府积极引导,在本轮楼市升温周期中,不仅不会带来房价过快上涨,反而有利于去库存。

值得注意的是,随着热点城市土地供应逐步下滑,房企在热点区域补充土地的积极性高涨。

光大证券研究报告显示,2017年1月,热点城市土地供应下滑显著,一二线城市环比跌幅分别为55%和77%,预计2月土地供应量和土地平均溢价率也将维持在较低水平。根据克而瑞的数据统计,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%;郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降至14%;广州从37%降至11%。在行业总规模下降、行业集中度高速提升的大背景下,房企在热点区域补充土地的积极性高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域、抢跑补库存态势明显。

2017年1月,25家企业拿地金额超过20亿元,其中12家超过50亿元。大多数热点城市依旧火热,如长沙、青岛、深圳拍卖地块平均溢价率均超过50%,厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及价格“上限”。