八天六政策超预期严控 北京楼市走向何方

24日央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确,离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行。这是监管部门3月17日以来8天内的第6次出手,由此北京限购限贷被业内称为“认房认贷又认离”。

业内预期,一系列调控政策有助于楼市退烧。近期北京限购限贷的政策或继续细化,同时,商住房以及环京地区升级调控政策的预期也渐涨。

调控超预期 需求料降温

从北京楼市“3·17新政”以来的八天内,北京从首付比例、贷款利率、遏制学区房炒作等多方面升级楼市调控。调控密度、力度都超出预期。

“从北京此次针对假离婚等内容出台的严厉政策,说明对于原有的信贷做法采取了堵漏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这很大程度上说明近期北京对于包括限购限贷在内的各类政策都会细化。

史上最严的限购限贷之下,北京楼市的购房需求将被进一步遏制。

购房需求方面,一是首付比例提高、贷款利率“上浮”都提高了购买成本。不少中介机构反映已有客户因首付不够而放弃购房。二是“认房认贷又认离”之后,封堵住了“假离婚”办房贷的“空子”。这些将使得换房、改善型需求被抑制。中金标准数据总经理郝文嘉认为,购房资格受限、购房成本抬升将使得北京楼市成交明显转冷,房价将出现僵持或稳中微降态势。

从银行信贷来看,“伟嘉安捷”发现,目前各大银行放款速度和年初相比明显放缓,即使办理速度最快的银行,放款的周期也要在20-25个工作日左右。而且,压缩房贷比的政策信号已较明显。权威人士日前向中国证券报记者透露,银行房贷比或成为今年央行MPA(宏观审慎评估体系)考核的重要内容。

在市场供应方面,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,“3·17新政”打乱了开发商的入市节奏,3月下旬以及4月份北京住宅市场将进入供应调整期。新政中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。根据亚豪君岳会统计数据显示,2017年4月,北京住宅市场预计仅有17个项目入市。郭毅认为,从近两个月的项目取证速度来看,接下来一段时间的发证速度仍会较为缓慢,因此将影响短期内的市场供应。未来将会出现房企降低价格预期,加快取证入市的现象,预计五六月份供应量将会回升。

在整体供应低迷当中,商办项目依然表现积极,17个预计入市项目当中商办占据7席,郭毅认为,商办项目的低总价优势,以及目前仍在执行的“5成首付”优势,使得其在调控真空期内仍将成为北京商品住宅市场的有力补充。

调控升级预期仍强

政策“组合拳”之下,市场预期调控手段依然充足,而且可能延续“查缺补漏”思路,继续封堵调控漏洞。比如,业内预期对商住房和环京区域的调控可能升级。

商住房调控方面,目前,限购主要是在北京通州区域,不排除扩大限购范围的可能性。2016年5月发布的《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》明确要求,通州区商务型公寓和商业、办公(含商务办公和配套商业)项目的销售将实行严格的限购政策。

对于环京区域,在“3·17新政”之前,环京区域包括涞水、涿州、香河、怀来等地就已启动调控。“3·17新政”之后,廊坊市发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》。意见规定,在廊坊市限购区域,非本地户籍居民只能限购一套住房,首付从最少30%提高至50%。

北京需求外溢,也推动环京区域房价上涨。在国开证券分析师程凌看来,环京地区的需求是客观存在且逐渐增长的,也催生了短期投机现象。但应该看到,投机客不是环京地区真正的目标群体,环京地区将承接北京的外溢需求,即首套刚需和当下改善性需求的外溢。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,北京等地楼市新政后,其他核心一二线城市楼市政策或密集出台,出台时机根据各自城市楼市情况而定,如果市场暗潮汹涌,楼市新政其实已储备好,随时可以出台。环北京等大都市周边的三四线城市若因核心城市楼市需求外溢再次过热,同样也会有强化政策出台。

在打击房企和中介的违规行为方面,“有形之手”将加大力度。北京市住建委相关负责人也强调,下一步,市住建委将会同发改、工商、地税、银监等部门继续加大联合执法查处力度,重拳打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源、违规代理“天价学区房”及价格信息等违法违规行为,并公开曝光,对违规主体将实施联合惩戒,确保调控政策措施落到实处。

但在国家金融与发展实验室理事长李扬看来,市场调控不该把着眼点放在价格上。作为必需品,应当调控可能影响价格的一些制度和规定。可从多方面入手联合施策:一是确立城市化步调和土地供应之间的关系;二是解决住房问题逐渐转到以“租”为主;三是严格控制土地价格在房价中的占比。