REITs获批助力租赁住房资产证券化

“降低企业租赁住房的持有成本,控制租金,是发展住房租赁市场的重中之重。而租赁住房资产证券化是非常有效的手段之一。”

日前,国内首单央企租赁住房REITs(房地产信托投资基金)——保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过。这意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章,对租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。

所谓房地产信托投资基金(REITs),就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其特点在于,收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

今年10月13日,深交所发布公告,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行,这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。而此次获批的REITs,则是央企的首单租赁住房REITs。

在比较规范的REITs制度还没有建立起来的情况下,就先后批准两只REITs产品,特别是对保利集团租赁住房REITs的批准,可以说是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求的具体行动。因为,依据我国目前住房的实际情况,如果不有效开拓住房租赁市场、不大力提高租赁住房在全部住房中的比重,要想从根本上解决广大居民的住房问题,从根本上控制好房价,难度是相当大的。

当前住房租赁市场严重滞后,所以,必须从政策上支持住房租赁市场发展、鼓励企业参与住房租赁市场建设,引导广大居民依据自身经济实力,选择购房还是租房,而不要过度购房、盲目购房。

由于与售房相比,住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题,如何鼓励与支持企业开展住房租赁业务,尤其是通过持有住房进行住房租赁,是一个非常重要的问题,也是一道难题。因为,如果没有相应的政策做支撑,要么住房租赁价格很高,让租房者无力承受;要么企业承受亏损压力,或者盈利周期过长,没有企业愿意去从事住房租赁业务,同样无法达到发展住房租赁市场的目的。

依靠过高的租金满足企业的盈利需要,显然是不符合住房租赁市场的发展要求的,也是不符合“房子是用来住的”目标的。只有降低企业租赁住房的持有成本,控制租金,才是发展住房租赁市场的重中之重。毫无疑问,实行租赁住房资产证券化就是非常有效的手段之一。因为一旦实行了租赁住房资产证券化,企业就能走轻资产之路,租赁住房的盈利空间就能大大提升。那么,企业从事住房租赁业务的热情会有效增强,还能给投资者带来新的投资空间和机会。

由于租赁住房REITs是刚刚破冰,相关的制度也没有建立,有关方面在审批租赁住房REITs业务时,也是首先选择央企中的“首席房企”,意图很明确,就是希望保利集团能够做好示范作用,为其他企业推行租赁住房REITs积累经验。

那么,保利集团能否扮演好这个角色,做好示范作用呢?笔者的观点是,保利集团不仅要通过这次的租赁住房REITs,切切实实地把住房租赁业务做起来,有效拉长房地产市场的短板,更要承担好国企的社会责任,探索国企如何在住房租赁市场发挥稳定作用,平衡市场供应关系,改善市场供需矛盾。尤其是在租金方面,国企应当发挥好平衡和稳定作用。

此外,凡是需要实行租赁住房资产证券化的,都必须在租金问题上兼顾社会责任。否则,就不予批准。从这个角度来讲,保利集团获得首张通行证,也应当发挥示范效应,起好导向作用。而一旦住房租赁市场发展好了,居民住房的负担轻了、压力小了,对实体经济发展也是具有非常重要的意义的。

(作者系中国民营经济研究会理事、财经评论员)