西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁： 棚改货币化对住房市场影响有限投资性住房需求才是房价高涨的主因

近期,随着棚改融资收紧的消息流出,关于棚改货币化对住房市场影响的讨论也异常热烈。有观点认为,棚改货币化带来的巨大被动性住房需求及注入居民部门的流动性,是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力。

对此,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对《证券日报》记者表示:“棚改货币化对住房市场影响有限,投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。特别是在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。而相对于“一刀切”的实物安置,货币化安置让棚改家庭能更自由地使用补偿金,甚至利用补偿金促进社会经济健康发展。”

棚改货币化家庭

购房比例低

根据中国家庭金融调查数据显示,2013年至2017年,我国7.9%的城镇家庭经历了拆迁,其中接受货币化安置的比例为31.6%。在这些货币化安置家庭中,重新购房的家庭仅为20.4%,有近80%的货币化安置家庭并未购房。甘犁指出,几年中家庭重新购房仅占全部购房家庭比例的4.1%,对住房市场的影响非常有限。从区域上看,货币化安置家庭购房比例在一线、二线、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。

在中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员弋代春看来,如此多的棚改货币化家庭不选择购房,主要有两大原因。

首先,家庭住房刚需已基本满足。有52%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房,远高于城镇其他家庭,这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。除此之外,部分拆迁户无房但也并未购置新房,而是通过租赁、自建、继承或者免费借住亲友住房等途径解决了住房问题。

其次,家庭购房财力不足。数据显示,拆迁户家庭就业率较低,劳动收入也较低。在货币化安置比例较高的二三线城市,二线城市补偿金为36.3万元/户,远低于二线城市的房价;而三四线城市补偿金为18.6万元/户,与当地房价仍然存在差距,这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。

货币化补偿款

流向哪里

2013年至2017年,39%的拆迁户获得了货币补偿,平均每户补偿金额为31.5万元,相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。调查显示,除了购房外,货币化补偿款最终进入到家庭储蓄,偿还了家庭负债,帮助家庭创业、增加工商业资产,增加家庭投资性收入,促进家庭消费升级。

中国家庭金融调查数据显示,2013年至2017年间,货币化补偿后未购房的家庭,平均金融资产从2013年的6.6万元,上涨至去年的34.3万元;平均负债金额从1.78万元下降至1.72万元(货币化安置中的购房家庭,平均负债金额从3.3万元大幅上涨至9.2万元);家庭平均工商业资产从12.2万元上涨至29.4万元,涨幅明显高于其他类型家庭;家庭平均投资性收入从2348元上涨至10768元,收益绝对额明显高于其他城镇家庭。与此同时,收入上涨,金融资产上涨,直接刺激家庭消费水平升级。家庭年消费从2013年的4.5万元上涨至2017年的7.7万元。从消费结构调整上看,食品支出虽然是家庭的最主要支出,但占比明显下降,而教育支出及交通通信支出占比上涨增加明显。

弋代春对《证券日报》记者表示,目前,货币化安置家庭购房仍以投资性购房为主。2013年至2017年,新购房的货币化安置家庭中有69%已拥有住房,而同期购房的其他家庭中,拥有住房的比例仅为42.6%。比较2008年至2018年一季度全国家庭的购房需求,投资性购房比例在不断上涨,从最初的19.6%上涨至50.3%。其次,从家庭住房居住情况看,租房家庭购房的,在所有购房家庭中比例低。