光明地产对赌压力巨大：一个半月内连卖“四子”

2017年过半,光明地产的归母净利润仅仅为2.6亿元。

当年重组时,农房集团曾许下承诺:2015年-2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。

若要完成业绩承诺,其2017年度归母净利润至少需要达到19.92亿元。

12月14日,光明地产发布公告称,以1.47亿元竞得上海市浦东新区大团镇面积为4.08万平方米的一幅地块,资料显示该土地用途为动迁安置房。

此举一出,市场大为不解。

自今年9月起便不断抛售项目子公司的光明地产,近期为何开始装备粮草弹药?

左手卖子,右手扩土,光明地产的算盘在如何拨动?

频繁“卖子”

光明地产的前身为光明食品集团旗下的全资控股子公司海博股份。2015年下半年,海博股份进行重大资产重组,把原本物流之外的业务不锈钢器皿制造等置出,同时注入农工商地产(集团)有限公司(以下简称“农房集团”)100%股权和上海农房25%股权,并更名光明地产。

这意味着,筹划多年的光明食品集团房地产业务终于借壳成功。由此,光明集团转变为现代物流与房企产业务并行的双主业上市公司。农房集团也结束了多年的“上市长跑”,实现曲线上市,并全权操盘光明集团旗下30多块上万亩各类土地。

春江水暖鸭先知,作为一家成立近30年的老牌房企,农房必然知道在行业愈发聚拢的当下,规模对于房企生存的重要性。然而其却在年底将近之际,密集抛售项目子公司。

此次光明地产系列性的“卖子行动”始于今年9月。

9月9日,光明地产发布公告称,其全资控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司,将通过公开挂牌转让的方式,转让所持有的位于广西(楼盘)南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产,转让价格不低于7.42亿元,拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。

一个月后,买卖继续。

10月8日,光明地产公布将子公司东恒海鑫100%的股权及债权以21.83亿元的总价出售给泰禾。东恒海鑫主要资产是位于江苏苏州昆山的淀山湖镇。光明地产称,预计此次交易将为该公司带来9.4亿元的年度净利润。

3天后,新的交易上演,不过接盘侠们变成了和光明地产一样同为光明食品(集团)下属的兄弟公司们。

10月11日,光明地产全资子公司上海(楼盘)农工商华都实业(集团)有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友(集团)有限公司。

公告显示,受让方上海良友(集团)有限公司与光明地产为同一控制人光明食品(集团)有限公司下属兄弟企业,其主要业务是粮油储备业务、粮油加工业务、粮油贸易、粮油物流业务、现代农业。

光明地产表示,经初步测算,如果交易标的转让的成交价格为9.88亿元,预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。

同日,光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜(集团)有限公司,成交金额为4.15亿元,同样可以为光明地产增加归母净利润6698万元。

这两笔光明食品(集团)内部的资产腾挪,一下子便为光明地产增加归母净利润超过4亿元。

业绩承诺承压

短短一个半月,四度“卖子”,抛售之密集,颇似此前万达,如果说万达卖资产是为了轻负债回A,那么光明此举意图何在?

对此,光明地产解释,“该举是公司综合利弊分析围绕战略发展目标而实施的正常经营举措,一方面可以确保公司未来产业结构转型升级的需要;另一方面又有利于公司快速回笼资金,提高净利润,进一步降低资产负债率,维护中小投资者利益。”

同策咨询研究总监张宏伟也认同“调整布局策略”一说。

然而,纵观光明地产并购及其后续发展,该解释作为主要原因似乎有些牵强。毕竟战略发展规划是长远考量,顷刻间“卖子”并非上佳之选。且此次出售,大有时间紧迫之感。

值得注意的是,当年重组时,农房集团曾许下承诺:“本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度,农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数,即农房集团全体股东承诺2015年-2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。”

为了给予市场强力信心,农房集团近乎断了自己后路。甚至承诺如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数需履行补偿义务的情形,光明地产便可以1块钱直接定向回购应补偿的股份并予以注销。

业绩承诺期正在一步步逼近,光明地产的这份成绩单进展如何?

财报显示,2015年光明地产实现营业收入123.87亿元,其中归属母公司的净利润为5.1亿元。2016年光明地产营业收入上升至207.82亿元,归母净利润10.11亿元。至此,光明地产2015-2016两个年度共实现归母利润15.21亿元。若要完成业绩承诺,其2017年度归母净利润至少需要达到19.92亿元,这一数值已经超过了此前两年之和,也意味着光明地产2017年全年净利润需要同比翻番也能达标。

然而,2017年过半,光明地产的归母净利润仅仅为2.6亿元,其下半年无疑将面临更为严峻的环境。

光明地产暴露出的财务问题远不止疲软的盈利能力,其负债率始终处于80%以上的高位,且流动负债占比过半。以2017年上半年为例,393.32亿元的负债中,流动负债高达281.64亿元,占比超过70%,光明地产短期偿债承压。

此外,报告期内取得借款收到的现金107.24亿元,偿还债务支付的现金112.76亿元,换言之,光明地产借款几乎都用于偿还债务了,“借新还旧”正是其当前正在运用的模式。

这四笔交易后,光明地产将获得超过15亿元的净利润。这一交易产生获利,甚至超过此前两年的业绩总和。

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,业绩承诺也会为其带来一定的压力,所以项目抛售资产也有助于回笼资金,进而改善现金流和财务状况。

严跃进强调,就光明地产出售的项目而言,不排除“逢高套现”的可能,毕竟有些项目的当前价格相对偏高,抛售是有利的。

以上述东恒海鑫项目为例,公告显示,东恒海鑫的主要资产为恒海国际花园项目。截至2016年12月31日,恒海国际花园别墅1期、2期、3-2期已开发且基本销售完毕;待开发土地面积约37.4万平方米,均为住宅,物业类型有别墅及小高层,预计可售面积约22.5万平方米。因此该项目对于光明地产来说是后续盈利空间十分有限。

此外,淀山湖属于上海、江苏和浙江的交界处,具有较好的区域优势。然而实际情况是,后续类似上海17号线地铁开通以后,其沿途所经区域对淀山湖部分非地铁沿线项目势必会造成冲击。

并购扩土

就在光明地产以迅雷不及掩耳之势抛售掉四个变现能力不佳的资产,确保业绩承诺达标后,其又开展了一系列并购拿地计划。

11月、12月接连拍得苏州、上海地块,其中上海地块用途为动迁安置房。

一名行业人士向《国际金融报》记者表示,此类地块的投资是带有执行政府动拆迁政策的,通常拿地成本也不高,但销售的盈利空间也相对有限。光明地产之所以拍下此类地块,不排除后续会有机会在此类区域获取其他商品住宅用地,这样有助于其在上海一些郊区市场的土地拓展。

早在今年10月,光明食品(集团)便强调将从资金、金融创新、市值管理等方面予以光明地产支持。要求光明地产在做好资金创新的同时,要用好外部资源,用活地产+产业。这一表态一度被看作光明食品(集团)对于地产业务的重视。

当利润承诺进入倒计时之际,光明地产频频“卖子”,意图不可谓不明显。而业绩承诺无忧后的并购扩土,又饱含其对于未来继续加码地产业务的期望。

毕竟,作为上海较为知名的国企,手握较多工业用地的光明地产,在进军长三角时,始终没能做到深耕。这些城市作为光明地产心心念念的票仓和主场,却始终在扮演到不了的远方角色。

《国际金融报》记者就相关问题联系光明地产,但其电话始终无人接听。