业内专家支招破解REITs前行障碍

近期有关REITs的消息频现,先是国内首单权益型长租公寓类房地产信托投资基金(REITs)获深交所批准发行,接着是国内首单储架发行的央企租赁住房REITs获上交所审核通过,沉寂多年的REITs再次成为热门话题。

尽管这些是住房租赁领域资产证券化的创新尝试,但仍只能称为类REITs。阻碍真REITs前行的障碍到底是什么?有何好的解决办法?对此,证券时报记者采访了REITs行业不同领域的专家,看看他们如何来支招。

税收和收益率低

是两大障碍

对于中国REITs多年来一直没有突破的原因,中国REITs联盟秘书长王刚接受证券时报记者采访时表示:“一个行业的成立不是一蹴而就的,我们目前在做‘金字塔’的事,最底层是法律架构和财税架构,倒数第二层是合格资产、运营管理能力、资产管理人,倒数第三层是上市交易配套体系,塔尖是投资者教育,这是体系性的综合问题,基础体系没搭建好,即使现在证监会的法规出来了也不能根本解决这些问题。”

“其中,税收是比较大的障碍。”王刚认为,土地增值税和双重征税问题大,导致很多资产不会选择REITs这条路,税的问题解决了,资产就乐意做了。“真正的REITs要求收益部分90%强制分红,在REITs这个公司层面上就免征所得税,钱分给各个投资人,由投资人去处理自己所得的税负,这是在持有端。我们现在比较大的问题是在前面的重组端,过去几年,中国的资产要么是开发的,要么是基金买来的。基金买来的还好,有SPV(特殊目的载体)结构,且账面值比较高;开发的项目,尤其是混合型的物业,里面既有住宅又有商场,要把商场从开发公司里拆出来,会产生土地增值税,四级累计税率最高能到60%,非常高。在没有政策激励的情况下,巨额的土地增值税会限制中国可证券化资产规模的形成。”他说,此外,租售比不合理也是一大障碍。

作为近期两单类REITs的评估机构,戴德梁行高级董事胡峰接受证券时报记者采访时则认为,中国真正的REITs一直没推出来最主要的原因,第一是要找到合适投资收益的物业,在收益率部分能达到投资人需求的适合REITs的物业不是很好找。“以前的资金成本比较高,投资收益率也比较高,信托产品的收益率动辄就10%,现在这种商业物业的收益率可能只有5%~6%,住宅只有1%~2%,这样的产品出来后,投资人会去买吗?国外利率很低,甚至是负的,收益率有个3%~4%或4%~5%,投资人就愿意买,很多国家利率都非常低,所以他的物业做REITs相对比较好。但是我国现在资金成本高,覆盖不住这些内容。因此,资金成本这部分比较重要。”他说。

“第二,REITs要上市是万里长征第一步,往后面还需要有完善的机构运营管理在里面。”胡峰说,比如上市后怎样把物业收入提得更高,把成本降低,得到稳定的现金流。而目前在中国能够有利于管理的团队不是特别成熟,也是刚刚开始,所以提升物业资产的价值,资产的管理是需要发展的。第三是REITs的制度法规还需要去完善,特别是在前期的风险控制部分非常重要,物业评估在整个REITs中的作用非常大,要控制项目风险,要把物业的价值和房地产的情况客观反映给投资人和监管部门看。第四是对投资人,包括机构投资人和个人投资人的教育、介绍REITs的情况等。“这十年虽然有一些困难,但是大家一直在努力推进中。”他说。

提高租金和降低售价

两手抓

对于租售比低的问题怎么解决,王刚认为,从租售比=净租金/售价看,要么把租金做上去,要么把售价降下来。“租金做上去实际上是我们管理能力的体现,通过增值把租金做上去;把价格降下来,要找相对比较便宜的机会,从开发阶段介入或者找不良的机会,能把价格降下来。主要从这两个途径考虑问题,但方式方法有很多种。”他说。

对此“两手抓”策略,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示赞同。他指出,对于公租房、廉租房、保障房等公共租赁资产本身就具有公益性质,老百姓所缴纳的租金非常有限,建议通过地方政府补贴或购买服务方式付费,从而提高租金,满足投资者收益率基本要求。同时,无论公共租赁住房还是长租公寓,一般位于成熟社区,往往还有底商、停车场等高收益率资产,在做这类资产证券化时,建议将低租售比的住房资产与高收益率的同社区优质资产打包到一起,相当于提高了底层资产包整体收益率。

关于售价这块,王步芳认为,从保护REITs投资者利益和资产证券化风险控制的角度来看,一般类似于银行抵押贷款一样按照市场价值打折进入REITs产品,相当于降低了售价。并且在类REITs产品中,一般次级证券往往是原始权益人或其战略投资人持有并为优先级证券提供增信,这也起到降低售价的类似作用。

“总之,未来通过REITs来规范房地产‘持有-经营’的精耕细作模式会越来越多,这符合中央对房地产和金融市场长期稳定的要求,有利于‘三去一降一补’。”王步芳说。