渠道拓宽恐难带来土地供应井喷

近日,国土部部长姜大明关于农村集体经营性建设用地及宅基地改革的讲话,引发市场广泛关注。政府不再垄断土地了?农地可以大量入市了?将对房地产市场带来冲击?随之而来的这些问题被市场各种解读,而有些问题可能被误读甚至夸大了。

从房地产领域大的政策背景来看,无论是政府工作报告、中央经济工作会议还是住建部住房城乡建设工作会议,都明确提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,姜大明的讲话是对中央精神的进一步落实。

实际上,姜大明的讲话包含三个方面:一是研究制定非房地产企业自有土地用于住宅用地的办法;二是深化农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点;三是探索宅基地“三权分置”,适度放活使用权。前两个方面意味着政府将不再是住房用地的唯一供给方,非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地也将作为住房用地供应,这将增加多个土地供应主体,盘活存量土地,拓宽我国住房土地供给渠道,有利于租购并举住房制度的建立。

对于宅基地来说,要探索其所有权、资格权、使用权“三权分置”,如果将来宅基地的使用权能够放开流转的话,将有利于解决农业转移人口在城镇化过程中的住房问题,既能盘活农民原有闲置的宅基地,又能增加农民收入,提高其在城市买房或租房的支付能力,从而减少后顾之忧,这也是在保护农民财产权利方面的创新。

不过,需要注意的是,姜大明提出的拓宽土地供给渠道是有前提条件的,即“权属不变、符合规划”。这意味着,在目前法律框架内,无论怎样盘活存量土地,这些土地的权属性质是不会改变的,并且放开的口子也是有限的。在未来一段时间内,这些土地虽然可以用于住房供地,但可能仅限于提供租赁性住房,而不是可以买卖的房屋。特别是对于宅基地使用权,姜大明强调要“适度放开”,并指出“这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。”

尽管政策为未来土地多主体供应指明了方向,但是地方政府真正落实可能存在一些难度。因为这些农村集体土地的开发供应由政府统一规划控制,地方政府考虑国有土地出让收益的问题,可能会选择尽量少建租赁住房。另外,从租赁住房的需求来看,国家鼓励在人口净流入、租赁需求旺盛的大中城市发展住房租赁市场,并不是每个城市都要“租售并举”,并且首批选择在13个城市试点集体建设用地建设租赁住房,这个供应范围本身有限,即使未来土地制度改革进一步推进,也并不意味着将有大量集体土地进入市场,短期恐难带来土地供应井喷。不过,虽谈不上对整个房地产市场带来冲击,但是长期来看,土地供给渠道拓宽,有利于房地产市场的平稳健康发展。