当买房回归理性

证券时报记者 梅双

有人说，上海楼市是这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。涨的时候，跟在深圳后面亦步亦趋，降的时候充分响应“房住不炒”的号召，把政策降房价的作用表现得淋漓尽致，深以为然。

国家统计局9月15日公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，上海、厦门两个城市的二手住宅销售价格环比下跌。其中，上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%。无论是纸面上的数据还是现实中的观感都在提示着我们，上海楼市降温了。

上海楼市的转凉，不是惊心动魄的所谓巨变，而是“随风潜入夜”般地影响着每一个利益相关方。记者在采访中最直观的感受就是，购房者更加理性了，过去跟风式地抢房盛况不复存在，只有真正满足购房者需求的高性价比楼盘才能吸引购房者。

另外，今年房地产开发商日子难过绝非虚言。回款，眼前对于众多地产商而言“性命攸关”。今年以来，随着金融去杠杆转向实体去杠杆，企业特别是民营企业面临融资难、融资贵问题。加之当前房地产行业调控持续升级，房地产企业发行债券、银行贷款、股权融资等融资渠道进一步受限，资产负债率高企的房地产企业尤感压力。

一边是融资受限，一边是大量债务即将到期。根据国海证券的统计数据，房企发债有短期融资券、中期票据、企业债和公司债等融资工具，2015年和2016年分别发行5825亿元和10198亿元，同比分别暴增288%和75%。这些债券将在2018年陆续到期或者行权，房地产企业面临严重的债券兑付压力。

在整体调控政策不变的背景下，房地产企业纷纷开源节流自救。所谓节流，就是减少最大的支出项拿地。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。

所谓开源，就是加速推盘、加速回款。今年以来各家房地产企业都特别强调“高周转”，核心正是加速销售回款。房地产行业的暴利时代已经远去，房住不炒是必然趋势，在利润不高的前提下，只有通过高周转，高速度的开发、建设、销售，通过减少支出、尽早回笼资金，才能实现利润最大化，且增加企业的现金实力。

为了加快销售，房地产企业纷纷加快推盘，各类打折促销的手段也就多了起来。但是，随着一系列政策调控的出台，特别是房地产税消息频传，购房者也趋于更加理性，投机需求也被扼住，越来越多的买房人选择持币观望，等待更实惠的时间点。

正如近日万科董事会主席郁亮在9月的一次内部讲话中提到的，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

上海楼市渐凉，虚火褪去，这何尝不是件好事。我们能看到整个市场都更理性了。开发商更理性了，理性拿地，让利客户，加速回款求生存。购房者更理性了，精挑细选高性价比的房子。投机，自然也就少多了。