用好棚改货币化 政策工具

棚户区改造是一件意义重大的民生工程，该项工作从2009年开始进行，棚改货币化补偿安置是从2014年开始提出，2015年8月份之后逐步展开的。随着实践的深入，棚改货币化在房地产市场发展中的作用日益被市场关注。在有关房地产调控的文件里，棚改货币化一再被提及。实践表明，棚改货币化是调控楼市的重要手段，有必要对其作用机理进行一番梳理，以便更好地使用该工具。

从市场演变过程看棚改货币化作用

回顾2014以来的房地产市场演变可以看出，转折点发生在2015年的8月份，促成市场出现转折的正是棚改货币化。

对房地产的温和刺激政策从2014年中开始，但市场在2015年8月份之前一直处在疲软状态。2014年前五个月，房地产的成交量和成交金额都出现10%左右的下滑，5月份的70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌。随着房地产市场景气的下降，各地开始出台刺激政策，多个城市实施放松限购、限贷政策，呼和浩特市和海口市出台买房落户政策，安徽芜湖等多城市放宽了公积金买房的条件。

在地方政府刺激房地产市场的同时，各部委也出台了一系列政策来稳定房地产市场。但这些刺激政策并没有让房地产市场复苏，尤其是三四线城市的房价在2014年下半年至2015年仍处在下滑状态。

2015年8月，住建部和开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求货币化安置比例不低于50%。该政策对此轮房地产市场行情产生了巨大的推动作用，随后房地产市场迎来了一轮全国性的普涨行情。

提出棚改货币化的初衷是为了房地产去库存。鉴于2014年前后房地产价格开始走低，去库存成为房地产市场的政策导向，为了缓解市场的供大于求的矛盾，有观点开始提议对棚户区改造采取货币化补偿替代实物安置，此举不仅可以刺激住房需求，而且提高被补偿者购房选择的灵活性。

2016年和2017年的棚户区改造计划都是600万套，如果其中一半实行货币化安置，则意味着新增了300万套的住房需求，对房地产市场的边际影响是巨大的。近几年新房销售量大约在每年1500万套左右，由棚改货币化导致的新增需求相当于其中的1/5。在一些三四线城市的住房需求中，棚改货币化占据了一半以上份额。考虑到部分得到货币化补偿的居民加杠杆操作，实际的刺激作用更大。

棚改货币化的另外一个重要作用是改变了货币传导机制。棚改的资金来源主要是央行的PSL（抵押补充贷款），国开行再向地方投放，地方政府运用这一资金进行棚改。可见棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新，更是基础货币投放的一种创新，也是货币传导机制的创新，相当于在中央银行与中小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道，对三四线城市的房地产市场产生了深远影响。

根据以往的货币传导机制，当信贷与货币扩张时，一线城市的房地产市场率先受到刺激，三四线城市受到扩张性货币政策的影响程度要明显小于一线城市，因此，当三四线城市的房价开始上涨时，往往是行情结束的信号。而棚改货币化机制打破了以往的货币传导规律，起到了货币政策定向宽松的效果。这就是本轮房地产周期中，三四线城市价格上涨持续时间长于以往历次周期的根本原因。

慎用棚改货币化政策工具

笔者认为，凡是影响力强的政策工具就越要谨慎使用，否则容易出现矫枉过正的现象。棚改货币化属于强力政策工具，使用该工具必须慎之又慎。

棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改货币化是让支付能力低的居民获得按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，2015年之前，按揭贷款占全部新增贷款的比例一直在20%左右，但自棚改货币化政策实施之后，按揭贷款占全部新增贷款的比例迅速提高，在2016年的部分月度，新增加的贷款中按揭贷款占据80%以上，在对按揭贷款实施严格控制的背景下，2017年度新增贷款中居民贷款仍然占53%（主要是按揭贷款），超过企业贷款，这也是最近几年个人债务杠杆快速增加的主要原因所在。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来需求。三四线城市的居民收入水平低，用棚改货币化的手段刺激需求，金融风险已经隐现。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。

其副作用表现在，该政策工具的进退会引起市场波动。总之，棚改货币化是重要的政策工具，如何正确使用该工具还需要进一步深化。