土地双法修订“四两拨千斤”

证券时报记者 张达

日前，提请全国人大常委会审议的土地管理法和城市房地产管理法修正案草案，对非农业建设用地的使用等有关条款进行了修改，待两法修订完成后，将为集体经营性建设用地入市扫清法律障碍，这一中国人期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破。从中能够看到，改革者突破制度障碍推动制度改革的决心和勇气，我们对土地制度未来的改革前景可给予乐观预期。

土地制度改革的首要目的是赋予农民更多财产权利，更好地保护农民的合法权益，如果将来修法全面推开后，意味着农民手中拥有的经营性建设用地将可直接进入土地市场，他们的土地财产权益可以变现，从而增加农民的收入。此前，集体经营性建设用地入市已经扩大到全部33个试点县（市、区），根据此次国务院关于农村土地制度改革三项试点情况的总结报告，集体经营性建设用地入市进一步显化了集体土地价值，试点地区共获得入市收益178.1亿元。保护农民财产权益是既定方向，除集体经营性建设用地入市之外，农村土地征收和宅基地“三权分置”等相关制度改革试点也一直在有条不紊的推进中，并出台了一系列措施，通过一系列改革试点，可以对农民权益形成更加有效保护。

土地市场长期以来一直由地方政府作为土地的唯一供应主体，而这种刚性的土地制度会带来一些弊端，如供应弹性不够，同时也会带来土地要素成本的居高不下。集体经营性建设用地入市之后，可能会改变土地市场现有格局，促进农村土地要素市场优化配置。待土地管理法修改后，此前试点的集体经营性建设用地入市做法就获得了法律上的确认，也就有可能更大规模地推广开来，既能保障和维护农民土地财产权益，又能促进农村土地资源得到更有效利用。

未来，可能与此相关的一些焦点问题，类似于小产权房能否“转正”及是否会大面积增加房地产市场供地等问题，从目前来看都是不可能的。一方面，小产权房本身是不合法的，而集体经营性建设用地直接入市的前提条件之一是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地；另一方面，集体经营性建设用地直接入市的前提条件是要符合土地利用总体规划，并且是工业、商业等经营性用地，而供地规划实际上仍由政府管控，不会随便流入市场。

土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，是最难啃的改革硬骨头之一，而通过一系列的改革试点和修法可以发现，只要付出行动总能理出头绪，期待在更广的领域也能看到这样既有勇气又有智慧的改革措施。