蓝领公寓火了 长租公寓再转向

[摘要] “而之所以有的开发商激进，有的谨慎，在于每家房企的战略不同，自身的实力也不同，比如融资成本低的，它承压的能力就强一些。”明源地产研究院首席研究员艾振强认为。

6月15日，据相关媒体报道，长租公寓品牌自如正在进行的B轮融资接近尾声，已募集约5亿美元。据悉本轮由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，自如本轮投前估值约45亿美元。

然而，就在几天前的11日，远洋集团(03377)却被曝出拟在年内剥离长租公寓业务。更早之前的5月14日，朗诗绿色集团(00106)也发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

一边是资本依然在持续入场，另一边却是止损剥离。进退之间，折射出长租市场正在发生改变。

“行业已无风口，企业更趋冷静，资本也更趋理智，头部企业会更集中化。”房东东创始人全雳向时代周报记者道出当下长租公寓的发展现状。

增量开发转存量运营

种种迹象显示，长租公寓行业对于规模的追求速度正在逐渐放缓。除了远洋和朗诗的退场动作之外。正荣地产(06158)的长租公寓品牌“荣遇”推进节奏迟缓，筹备三年后才在上海落地首个项目 。

而即使是实力雄厚的龙头房企，长租公寓发展速度也明显低于预期。

2017年，万科为第二年定下累计开业15万间的目标。然而，去年泊寓仅开业了6万间，除此之外，以“万村计划”来拓展租赁业务的计划也被停掉。

龙湖2018年年报数据显示，龙湖冠寓开业5.3万间，离目标开业房间数量6.5万间仍差1.2万间。

不再执着于规模，不少房企对长租公寓的投资重心从增量开发转向存量运营。

万科广州泊寓方面向时代周报记者表示，广州泊寓已开业项目29个，在运营房间将近9000套，储备房源2万套，未来将持续发展增长，继续释放储备房源。

一家小型长租公寓的CEO向时代周报记者透露，目前公司旗下有300多间房源，暂时不会继续进行规模扩张，而是专注提升服务，打造社区式的公寓一体化，开发超市，生疏，快递收取等增值服务。

值得注意的是，在大部分房企对公寓板块放慢脚步时，仍有企业将规模拓展视作现阶段核心任务。

“金地目前已拓房源约1.5万间，投入运营约6000间。2019―2021年将是金地长租公寓规模快速发展的三年，在一线城市核心区域，也在持续关注市场上的物业购买机会。”金地方面对时代周报记者表示。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强则向时代周报记者指出，“从西方发达国家来看，住宅满足以后，需要进入商用不动产才能够获得持续增长，目前我国每年的住宅需求依然维持在高位。有先见之明的开发商需要开始为未来布局，长租公寓就是其中一个业态。”

“而之所以有的开发商激进，有的谨慎，在于每家房企的战略不同，自身的实力也不同，比如融资成本低的，它承压的能力就强一些。”艾振强补充道。

与此同时，一些头部公寓运营企业收购动作依然不断。

1月17日，蛋壳公寓以2亿美元的价格收购爱上租，2月份，上海麦悦收购寓见公寓部分资产。5月29日，安歆集团与逗号公寓在战略发布会上宣布合并逗号公寓。

盈利困局

在跑马圈地规模扩张运动中，长租公寓利润低、回报周期长、融资成本高的短板逐渐显现。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁向时代周报记者指出，为了长期运营，很多运营商采取重资产运营模式，势必要长期租赁或者购买该住宅地产，并进行装修，这也意味着大量成本资金的投入，资产模式较重；受到租金有限的影响，长租公寓利润相对有限，甚至无法覆盖成本。

万科广州泊寓方面亦向记者坦言，“虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在7年左右。”

龙湖2018年年报数据显示，集团物业投资租金收入为40.9亿元，冠寓的收入占比达10.4%，实现租金收入达4.2亿元，较2017年增长1062.7%。尽管收入大幅增长，但其整体出租率仅有50.1%，目前仍未实现盈利。

除此之外，融资利率也成为长租公寓盈利路上的拦路虎。仲量联行的分析报告指出，位于上海、北京、广州的长租公寓回报率在3.5%―4.5%之间。时代周报记者查阅发现，企业回报率通常难以覆盖企业财务成本。4月份，“碧桂园(02007)发行17.17亿元的租赁住房REITs”，利率为5.75%。5月31日，宋都股份发行了8亿元住房租赁公司债，利率高达8.5%。

苏宁金融研究院高级研究员付一夫指出，长租公寓想要盈利，首先避免诸如“甲醛门”一类的负面现象频频出现，再进一步通过连锁经营扩大规模。

但有些企业也许等不到扩大规模。前文所述的小型长租公寓CEO向时代周报记者表示，一般每套房要实现盈利至少需要10―15个月的时间，从去年8月开始，一直在接洽投资方，但始终未达成合作意向，目前仍是自有资金在支撑。

下一个风口

部分企业离场的同时，整租给用工单位、坪效比白领长租公寓更高的蓝领公寓即将成为下一个风口。

2018年5月22日，杭州市颁布《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》，对蓝领公寓的需求申报、房源分配、人员准入、租金状况等方面都做了明确的规范。

同年6月15日，北京市住建委也发布了相关文件，要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米，且每个居住房间的居住人数不应超过8人，率先制定出消防安全细则。

“蓝领公寓的坪效其实比白领公寓的高，大约是1.5倍，回报率自然也要高于白领公寓，而跟企业签约，时间上也更加稳定。”艾振强表示。

虽然回报率更高，但蓝领公寓也面临不少发展困境。“因为居住的人多，管理安全问题也会随之出现，除此之外，管理成本也相对较高。”艾振强补充道。

事实证明，蓝领公寓的确开始“火了”。据悉，安歆集团在合并逗号公寓后，其床位数从6万张，增长到近10万张，业务布局从9个城市，增加到17个城市。

而魔方方面则告诉时代周报记者，旗下的“9号楼公寓”已覆盖8个城市，运营门店40家，为数百家企业的4万多名员工提供租住服务。

此外，碧桂园的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”，也已进入蓝领公寓领域，陆续布局完成。