雅生活交成绩单欲成百亿级平台

近日，雅生活揭开了2019年全年业绩的面纱。

2019年全年，雅生活实现收入51.27亿元，同比增长51.8%；毛利率为36.7%，同比减少1.5个百分点；归母净利润为12.31亿元，同比增加53.7%。

雅生活管理层在公告中难掩愉悦，直言“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。2017年-2019年，本集团收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%”。

收并购推动业绩飘红

2019年，雅生活三项主要业务均取得显著增长，物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务分别实现收入28.3亿元、18.12亿元、4.85亿元，同比增幅为74.2%、23.9%、68.1%。

漂亮的财务数据得益于业务的快速扩张。截至2019年底，雅生活在管面积达到2.34亿平方米，同比增长69.4%；合约面积为3.56亿平方米，同比增长55%。

雅居乐集团、绿地控股为雅生活提供了重要的增长动力。

据披露，截至2019年底，雅生活从雅居乐集团、绿地控股获取的新增在管面积分别为563.4万平方米、383万平方米，同比新增11.7%、81%。

不过，最大的增长动力还是来自雅生活第三方拓展及收并购的贡献。在管面积方面，第三方项目（含收并购）贡献新增8640.2万平方米，同比增幅达101.4%，累计在管面积达1.72亿平方米，在总在管面积中占比达到73.3%。

收并购也使得雅生活的业态、地区布局更加完善。雅生活在管面积中非住宅类占比为41.1%，同比增长1.5个百分点；在覆盖范围上，也拓展至93个城市。

雅生活管理层曾在2019年初举行的业绩会上表示，要通过收并购进行区域布局、业态布局，并“争取完成一些行业重量级的收购”。2019年被雅生活管理层认为是公司“发展史上具有里程碑意义的一年”。这其中一个重要因素便是拿下了中民物业。

2019年9月26日早间，雅生活发布公告，宣布将收购中民物业与新中民物业各60%的股权。当天复牌后，其股价涨幅一度冲破10%。

这被认为是目前物管行业最大的一宗收并购。连续的收购也将削弱雅生活对两大股东的依赖。

中投证券（香港）2月中旬发布的研报显示，预计2020年-2021年陆续并表完成中民物业等近3亿平方米管理面积，届时雅生活管理面积将超过5亿平方米。

值得一提的是，截至2018年年底，中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元。这无疑将有力助推雅生活在2020年实现百亿目标。

欲达百亿级别

大举收并购增长的除了业绩，还有支出。截至2019年年底，雅生活的期末现金及现金等价物为42.07亿元，同比减少12.48%，这是由于期内收并购的力度加大，进行对价支付所致。

除此之外，收并购的项目还拉低了雅生活的毛利率。截至2019年年底，雅生活的毛利率从2018年的38.2%下降至36.7%，三项主要业务中，唯物业管理服务毛利率下滑。

据披露，雅生活的物业管理服务毛利率为25.3%，同比下降2.1个百分点。雅生活坦言，这主要是由于积极进行外拓项目的承接，项目前期投入多导致毛利相对较低。同时，雅生活收并购企业贡献同比提升，而该些企业采取市场化发展策略，毛利水平相对较低。

中投证券（香港）研报也指出，由于受新并入业务毛利率较低影响，预计雅生活2020年、2021年的毛利率有下降压力。

但这并不会阻碍雅生活服务通过收并购扩张的步伐。

2019年8月，雅生活调整了IPO募集资金的用途，欲将其中85%用于“选择性地把握战略投资及收购机会、进一步发展战略联盟”等，而其原拟定用于该项目的比例为65%。据披露，雅生活上市募集净额约31.99亿元，截至2019年末，已使用的26.22亿元中，有23.03亿元用于此项目。

持续推进的并购背后，是雅生活对未来的规划。雅生活管理层表示，2020年是雅生活新三年规划的元年，亦是其迈入新十年征程的起步年，其将“致力成为中国物业管理行业百亿级别平台企业”。