积极应对宏观调整，持续引领行业发展

2019年，全国房地产行业仍围绕“房住不炒”的主基调进行调控，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，确保市场平稳健康发展。整体来看，全国商品房销售额维持上涨，根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额达159700万元；房屋销售面积达17.16亿平米。房地产投资额维持正向增长，2019年全国房地产开发投资额达132000亿元，增速同比提升0.4个百分点至9.9%；房屋新开工面积为22.7亿平方米，增速较2018年下降8.7个百分点至8.5%。融资规模增速放缓，截至2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末下降5.2%。

蓝筹地产典型企业受益于自身的规模优势，在行业的发展脉络和步伐上更具前瞻性，通过积极调整自身发展思路和方向，不断汲取市场发展水平之上的红利。具体来看，蓝筹地产典型企业整体规模持续扩张，但增长速度有所放缓；运营效率提升明显，利润和投资回报率稳中有升；负债水平进一步降低，拿地和投资的态度则较为谨慎。

蓝筹地产规模增长优于行业

市场增速降至个位数

2019年全国商品房签约销售金额达159725亿元（图1），逼近16万亿，再度创下历史新高，但增速由去年同期的8%下降至6.5%；签约销售面积为171558万平方米（图2），比上年下降0.1%。全国房地产市场规模仍处于上升区间，但增速在逐年放缓，在“房住不炒”调控基调长期化的情况下，行业预计将会从爆发式增长转向更加健康的稳步式发展。

规模增长方面，在大环境较为严苛的情况下，蓝筹地产典型企业作为龙头企业展现出独有的竞争优势，整体表现领跑市场。2019年，蓝筹地产典型企业签约销售额进一步攀升至77534亿元，同比增长11.11%，增速为行业整体的1.7倍；签约销售面积达53213万平方米，同比增长3.61%，显著好于全国-0.01%的增长率。由于蓝筹地产典型企业整体规模增速表现远超市场，导致其市场占有率也进一步提升。其中，蓝筹地产典型企业2019年签约销售额市场占有率同比上升2.02%至48.55%（图3），马太效应持续凸显。签约销售面积市场占有率则上升 1.15%至31.801%，签约销售额市场占有率与签约销售面积占有率之间的差距由2018年 的 16.67%上 涨 至 2019年 的17.54%，体现了蓝筹地产典型企业在市场上较为强势的产品溢价能力。

总资产和净资产方面，蓝筹地产典型企业资产规模持续处于扩张态势。其中，2019年总资产均值达4422亿元，同比大幅增长25.89个百分点，净资产均值达863亿元，同比增长31.8%。其中，恒大总资产规模更是超过2万亿元，碧桂园、万科、绿地控股和保利发展等五家企业的总资产规模均超过1万亿元，总资产过万元俱乐部由去年的3家增长到6家，标杆企业的规模优势进一步凸显。

盈利表现持续向好，各项费用小幅波动

盈利能力方面，蓝筹地产典型企业整体处于稳重有升的趋势，其中2019年的毛利率均值为23.87%，同比微增0.58个百分点；营业利润率均值为22.86%，同比上涨0.57个百分点；净利率均值达14.07%（图4），小幅上升0.84个百分点。在市场环境整体趋紧的情况下，部分企业尝试通过降低利润的方式以价换量，特别是受新冠疫情影响，2020年初，众多地产企业尝试在线直播+降价的方式撬动销售，这些因素均对企业的盈利表现形成一定压力。

在成本费用控制方面，蓝筹地产典型企业因其在规模和运营管理经验方面的优势，使企业的三项费用率维持在稳中有降的区间。2019年蓝筹地产典型企业三项费用率从11.7%小幅下降至11.34%（图5）。相较于2017年的低点10.12%，仍有一定程度的上涨，这是受财务费用率由2017年的2.2%上升至2019年的2.96%所致。而财务费用的上升主要则是由于市场整体融资成本的增加所产生的影响。销售费用率和管理费用率则保持在相对稳定的区间。其中，销售费用率小幅上升0.17%至3.59%，管理费用率微降0.33%至4.86%。人均管理费用方面，蓝筹地产典型企业2019年达177475元/人（图6），人均管理费用增长率大幅下降9.94%，连续三年处于下降区间。

在投资收益率方面，2019年蓝筹地产典型企业投资回报整体表现较为稳定（图7）。其中企业净资产收益率均值为16.15%，同比上涨0.4%。有息负债及权益收益率均值为8.54%，大幅增加1.51%。总资产收益率均值为3.04%，小幅上升0.13%。整体来看，2019年蓝筹地产典型企业投资回报持续向好。投资回报同比均有所上升，但受2020年新冠疫情的影响，预计企业在未来一段时间的整体盈利水平将有所承压。

土储总量持续攀升，新增土储连续下滑

蓝筹地产典型企业总土地储备面积于2018年短暂下滑后重新回归扩张区间，其中2019年总土地储备均值为5725万平方米（图8），增速由2018年的16.18%增长至22.92%，总土地储备的持续增长主要源于两个方面，一方面是新增土地储备面积，另一方面是开发节奏的放缓，相对于前几年房企普遍追求的快周转模式，近年来企业更加贴切客户的需求，注重对产品质量的追求，注重产品质量的提升也必将增加开发的周期，进而增加企业自身的土储规模。

新增土地储备面积均值方面，蓝筹地产典型企业自2017年达到峰值以来，连续两年均处于下降趋势，其中2019年新增土地储备面积下降了11.16%至1226万平方米。受益于市场红利和政策利好影响，蓝筹地产典型企业在2015-2017年间的新增土地储备增长迅猛，2017年政策层面推出“住房不炒”的指导原则，叠加下沉市场红利阶段性消耗完毕，各大房企开始纷纷调整自身的投资节奏，放缓拿地步伐。

新增土地储备均价方面，蓝筹地产典型企业拿地均价结束了连续两年的下跌，于2019年小幅上升2.87%至4912元/平方米。前几年由于蓝筹地产典型企业纷纷转战三四线城市，导致企业的平均拿地成本不断降。近年来，随着一二线城市及周边的市场逐渐回暖，部分企业积极尝试回归一二线城市市场，导致整体新增土地储备均价有所回升。

土地储备周转率方面，蓝筹地产典型企业结束了连续三年的上升，于2019年下滑8个百分点至0.24（图9），由于当前市场的平均融资成本较高，过多的土地储备会对房企的盈利表现产生消极影响。通常来说，房地产企业土地储备周转率维持在0.2-0.3之间较为合理，可以保障企业未来3-5年发展的土地需求。

经营风险持续降低，融资动能有所放缓

房地产行业资金密集型属性导致企业对融资的依赖度非常高，当前行业融资渠道依然受限，整体来看，行业融资渠道继续受到严格监管，2019年房地产整体贷款增速同比回落5.2个百分点。自2018年起，行业融资环境逐渐收紧，众多房地产开发商通过在境内/境外发行债券等方式积极拓宽自身融资渠道，努力降低企业综合融资成本，但随着政策的持续收紧，地产企业的融资成本连续两年持续攀升。2019年，蓝筹地产典型企业的平均融资成本为6.64%（图10），同比上升0.15个百分点。融资总额方面，蓝筹地产典型企业在过去的五年里首次出现了下降，其2019年的融资总额平均值从2018年的999亿元小幅下降到996亿元。融资成本的高企以及销售前景的不明朗均抑制了房地产企业的融资动力。

伴随着融资规模的收缩，蓝筹地产典型企业的资产负债率也在过去的五年中首次出现下降。其2019年资产负债率同比下降0.81至79.52%。前几年随着市场行情的不断利好，地产企业纷纷加大杠杆以实现自身规模的突破式发展，但与此同时也伴随着风险的增加。当行业逐渐远离爆发式增长时，企业也会逐渐回归理性，将自身的负债水平降至安全红线以内。净负债率方面，蓝筹地产典型企业更是出现断崖式下滑，2019年净负债率同比下降58.3%至62.35%（图11）。部分标杆企业的净负债率甚至出现了负值，即公司账面现金总额大于公司的有息负债总额。反映了公司资金的安全程度较高。

现金流方面，2019年蓝筹地产典型企业现金持有量继续保持增长趋势，进一步增加至464亿元（图12）。在行业整体去杠杆的大背景下，越来越多的地产企业开始拥抱“现金为王”的运营理念，持续增加手中的现金一方面有利于提高自身抵御风险的能力，另一方面也有利于当行业出现转机后，更快的拿地实现扩张。现金持有平均增长率方面，蓝筹地产典型企业近两年维持在20%的范围内。其中，2019年的现金持有增长率为20.46%，同比下降了5.55个百分点。

现金流方面，2019年蓝筹地产典型企业平均现金净流入小幅下滑至40亿元，这主要是由于融资现金流持续下滑所致。此外，经营现金流净额在2018年达到新高后，于2019年大幅下滑至48亿元；投资现金流净额则在2017年达到高峰后连续两年处于下滑状态，2019年蓝筹地产典型企业投资现金流净额为-117亿元，与投资现金流净额一同下降的还有融资现金流净额，其于2019年达109亿元，与2017年的高峰相比减少接近一倍。投融资金额的双双下滑，也从侧面反应企业对于行业发展前景的不确定性增加。

周转效率有所好转，管理提升效果显现

周转效率方面，2019年蓝筹地产典型企业均值同比有所好转，周转效率类指标反应企业对于自身资源的利用效率，市场前景不明朗的情况下，通过提升周转效率有助于企业加强自身的盈利表现。

具体来看，蓝筹地产典型企业2019年的总资产周转率结束了连续三年的下降，同比上升1个百分点至0.23。存货周转率为营业收入与平均存货之比，相较于总资产周转率，存货周转率更能反映企业的实际运营策略。2019年，蓝筹地产典型企业整体去化加快，存货周转率同比小幅提升了2个百分点至0.53（图13）。

“合纵连横”广受追捧

助力企业降低风险

受制于市场行情的不明朗，单独拿地开发的风险有所增加，一方面众多房企通过合作拿地、共同开发的方式降低运营风险，避免在单一项目上投入过多资源。另一方面，企业通过合作开发，也能相互学习对方的优势，行业当前普遍存在龙头企业与规模较小的企业共同开发项目，过程中，规模稍小的企业向标杆企业学习项目运营经验，而标杆企业则在项目运营过程中赚取更多利润，双方各取所需，互赢互利。

蓝筹地产典型企业销售权益比延续了前两年的下降趋势（图14），于2019年均值达0.72，同比降低6个百分点。新增土地权益比为0.66，同比上升9个百分点。

在少数股东权益方面，少数股东权益占比延续了前几年的增长趋势，这也侧面印证了房地产行业合作逐年增加的情况。2019年蓝筹地产典型企业少数股东权益比达到0.32，同比提升了5个百分点。通过合作可以进行优势互补，实现强强联合。为了获取更多优质土地，降低开发成本，减轻资金压力，快速实现规模扩张，房企合作开发、共赢发展已渐成趋势。

综上，政策上，中央长期坚持“房住不炒”的调控基调恐成定局；需求上，增量红利逐渐消耗殆尽，新一代客户群体的需求与之前也不尽相同。如何在当前这个复杂而多变的环境中寻找一条增长捷径考验着一众房企的综合实力。蓝筹地产典型企业在当前的大背景下，通过收缩融资规模、减少获取土地资源、加大合作开发力度来降低企业杠杆风险，通过提升管理运营效率、增强产品竞争力来增强企业盈利表现。蓝筹地产典型企业正是通过双管齐下的方式，不断维持企业自身的竞争力，持续引领行业向前健康发展。