大湾区土拍持续火热 都市圈对标东京纽约

证券时报记者 吴家明

5月，南方的天气已非常炎热，粤港澳大湾区内，以广州和深圳等龙头城市为代表的土地拍卖市场亦极为火热。

近日，广州进行了一次史诗级的土地出让。当日由于线上围观土拍的人太多，广州公共资源交易中心外网访问量大增，造成网络塞车导致多宗地块延时竞价。深圳前海则于近期又诞生了一块百亿土地。不仅如此，深圳在近日又连续推出多宗居住用地。

粤港澳大湾区内地9个城市的房地产市场表现均呈现逐步回升的态势。以一手住宅成交量看，东莞、惠州和佛山的4月一手住宅成交量环比涨幅均超过20%，其中，东莞“一骑绝尘”，刷出了45.09%的环比涨幅。

土地市场热络的背后，是房企尤其是区域性房企对粤港澳大湾区的大力押注。一家国有上市房企的土地拓展部负责人告诉证券时报记者，不管是全国性房企还是地方区域房企，拿地的区域性战略已越来越显著，特别是看到一些外地房企进驻一线城市的失败案例后，外地房企显得愈发谨慎，区域性房企拿地却越来越积极。

区域性房企很积极

广州和深圳是粤港澳大湾区的龙头城市，近期陆续引来房企重金押注。

上周，深圳前海一宗总建面18.36万平方米的二类居住用地进行现场拍卖，起始价79.9亿元，最高限价115.97亿元，采用“双限双竞”方式出让。

这是前海蛇口自贸片区自成立以来第三块通过招拍挂出让的居住用地，位置优越，吸引了不少房地产企业参与，其中还包括不少“企业联合体”，特别是“金地+华润+电建”、“天健+前海投控+深业”这两个央企国企联合体阵容吸引了市场目光。经过近百轮激战，深圳市龙光房地产有限公司成功将该宗地块收入囊中，折合可售楼面地价为每平方米8.66万元。

5月18日，广州土拍市场在一天内出让11宗地块。这在过去极为少见。而且，谁也没有预料到，在上午按原定时间开启竞价后，交易平台却突然因访问量暴增而“崩溃”，导致5宗地块延时出让。据悉，这场土拍吸引了恒大、保利、中海、龙湖、龙光、越秀、雅居乐等30余家房企入场。最终，广东区域性房企斩获颇丰，如龙光地产夺得广州白云区高楼面价的地块，热门的番禺万博汉溪地块则被广州国企越秀地产拿下。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，虽然优质地块会吸引各大房企的目光，但区域性房企在当地拿地相对容易，积极性更强，对地块的操作流程及当地政策也相对熟悉，因此，近期拿高价地或者体量较大地块的全国性知名房企较少。

与广深土拍的火热景象相似，近期东莞和惠州土地市场也非常热闹。

市场数据显示，今年4月惠州全市共有11宗地块成交，总成交面积35.79万平方米，环比涨幅超13倍，成交金额26.44亿元，环比涨幅超14倍。两项指标的同比涨幅均超过90%。而在东莞，今年一季度土地市场总成交额约72.4亿元，同比大幅上涨148%，创下2012年以来最高水平。值得注意的是，一季度正是新冠肺炎疫情最为严峻的时期。

“最近我基本上每天都开车接送客户到惠州大亚湾看房，那边多数楼盘的均价在每平方米15000元左右，跟深圳还是有很大差别。”在罗湖区从事中介工作的王磊最近开始把业务重点放在推销临深片区的房源，都市圈等提法自然成为他们营销的“重要工具”。他还告诉记者：“最近已经有大亚湾的新盘备案价接近每平方米3万元了”。

乐有家研究中心的数据显示，今年4月，东莞和惠州的一手住宅成交量环比涨幅领先于大湾区内地其他城市，东莞一手住宅成交3887套，环比上升45.09%；惠州成交8952套，环比上升34.07%。

都市圈扩容列入日程

根据深圳近日发布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》，2020年深圳计划供应建设用地1200公顷；计划供应居住用地293.2公顷（其中新供应129.2公顷），同比增近一倍。近日，深圳也连续公告，将在6月拍卖至少8宗居住土地，主要用于建设普通商品房、人才住房和安居商品房。

不过，仅靠深圳自有的土地似乎已无法从根源上解决问题。很长一段时间以来，惠州和东莞都被视为承接深圳“外溢”功能的两大城市。此外，城市扩容虽早有声音，但迟迟未有实际行动，沉寂几年的都市圈扩容话题近期列入日程。

近日，广东省委、省政府印发《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，其中“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。其中，三大都市圈的核心城市都在珠三角，而广州都市圈、深圳都市圈的命名，更有对标东京都市圈、纽约都市圈的意味。

无独有偶，深圳最近又有5条城际线开始勘察设计招标，其中就包括穗莞深城际铁路（前海至皇岗口岸段）、深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路等。

房产中介和部分置业者“蠢蠢欲动”。对于房企而言，“公司会谨慎拿地，但也会持续扩围城市群和都市圈。”上述国有上市房企的土地拓展部负责人表示，“随着跨市交通设施相关配套的完善，先抓住核心城市再往周边外扩，这是我们的策略。”

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前，临深的惠阳大亚湾地区和东莞凤岗等地已承接深圳外溢，但更多的是一种住宅外溢，并没有关联到产业。“都市圈规划做好之后，不能仅是建住房，还有住房所需要的轨道交通、商业、学校、医疗等配套。”有分析人士表示，随着都市圈的建设，核心城市向周边城市疏解产业、资源与配套设施，将形成有效的从需求端到价格的拉动，从而激活都市圈内城市的房地产市场。

那么，都市圈应该如何起步？以深圳都市圈为例，宋丁认为，首先要做的是与历史上曾经的“深莞惠一体化”模式实施战略性切割，坚决打破行政藩篱的阻隔，用法律手段保障都市圈建设落到实处。其次，深圳要用综合实力在都市圈内建立自己的领头羊地位，建立都市圈建设的负面清单制度。广东省充分授权，由深圳牵头莞惠河汕四市，共商建立五市互动共建共享的负面清单制度，最大限度放开搞活城际基建、科技、经贸交流和投融资活动，允许各类互动进行开放式大胆试验，允许各市企业放开投资运营，政府不干预。

此外，还应建立都市圈产融联合会，强化各市企业与金融机构间的产融互动，最大限度动员社会资本介入都市圈各项建设活动，实现都市圈产融互动发展的优良效益。