学霸卖房，一个顶俩

【鹏眼看市】

市场既要清退“黑中介”浑水摸鱼，也要培育专业化的服务人才，这是楼市存量时代的标志，也是楼市成熟的标志。

李宇嘉

近期，有关房产中介的两则消息，迅速登上行内热搜，一是“河南省永城市取缔房屋中介”，另一则是“复旦大学日语系美女硕士，加入链家上海公司成为一名中介”。两件事情联系起来，怎么理解，真得很烧脑。永城房管取缔中介，搭建二手房信息交易平台，买卖双方在平台交易，交易中心只收1%的服务费。对此，很多人赞不绝口，“黑中介”太多，收费太贵。

其实，中介提供的撮合服务，解决的是信息不对称的“信任成本”，而房产是交易最不规则、信息最不对称的大宗商品。楼市发展了这么多年，“假房源”、“一房二卖”、“吃差价”等诈骗行为还未禁绝，遑论房产背后屡见不鲜的产权缺陷、债务纠纷。所以，就需要第三方见证，以法律形式约束双方。发达国家的房产经纪机构，已有上百年历史，这个角色一直未褪色。

国内，越发达的城市，房产中介越多，京沪深大概有5-8万名的房产中介，再加上按揭、咨询、法律等，大概有超过10万名中介。除了解决信息不对称之外，赎楼、按揭和过户等，都是专业的服务，买卖双方无能力或无暇办理（双方也不信任）。现实中，几乎没有买卖双方完成交易流程的案例（三四线城市可能有）。熟人之间的交易，谈妥之后也委托中介走流程。

因此，没有克服“信任成本”，没有建立真房源系统，无法消除层出不穷的债务和产权瑕疵，河南永城的交易平台，绝无可能代替房产中介的作用。而且，笔者认为，未来大城市的房产交易，对中介的依赖度越来越大了。现在，房价告别了概念规划驱动下的“野蛮式”暴力上涨，能“落地”的规划（比如要建一个好学校），都会不打折扣地体现在房价上。凡是不能落地的规划，正所谓“吃了的都会吐出来”，房价怎么涨上去的，还会跌回来的。

现在，房产信息相当普及，购房人都是先在线上搜罗、反复比对，然后才到线下找中介咨询代理。这时，中介靠信息差来逼单也好、销售技巧也好，完全派不上用场，只能被Diss掉。所以，需要复旦大学日语系美女硕士出场了，将客户的诉求（如预算、位置、户型、学位、交通等）列矩阵，筛选出可选楼盘，比对各个楼盘的特色，细节可以深到楼栋外立面用什么材料。

这个很重要。楼市进入存量时代，房价不再快速上涨，存量资产价值大分野。有客观因素，典型的是该落地的规划没落地，比如学校办的不好，拆迁进展慢，绿地被征用，附近新建垃圾场或变电站等；也有业主败家的因素，比如业委会频繁换物业公司，业主不自律，高空抛物频频发生，垃圾难分类，私家车乱停乱放，电动车挤满楼栋出入口，电梯厅脏乱差等。

自然，相邻的两个项目，一个能保值增值，另一个陷入漫长阴跌。所有这些，靠专业是能做科学的判断，至少能规避掉一些“不确定性”。比如，“建学校容易，办学难”，通过对学校过往办学履历、分校升学率、同业对比、师资安排等，可以做个大致的判断。其实，所有的市政规划，都可以找到规划落地的安排，培育成熟要哪些条件，基于此就可以给出价值判断。试想，如果你能厘清买家的困惑，避免一些陷阱，获得增值收益，这不是很正常的吗？

现在，信息相当普及，业主买房也会先在线上获取相关信息，而且在存量房时代，很多业主有购房经历，甚至是置换房产、存量腾挪以求保值增值，需要更专业的服务，这就对中介的素质要求更高了。所以，链家招聘门槛也开始从之前的高中、中专学历，提升至全日制本科。总之，房产中介市场大有可为，但要做供给侧改革、高质量发展，市场既要清退“黑中介”浑水摸鱼，也要培育专业化的服务人才，这是楼市存量时代的标志，也是楼市成熟的标志。

（作者系资深房地产研究者）