都市圈光环 东莞临深片区楼市火了?

证券时报记者 吴家明

“深圳扩容、深莞惠一体化年年都在讲，今年讨论的热度尤其高。”在深圳平湖经营中介店铺的陈孙华告诉记者，“带客户看房的过程中，八成的置业者都会主动提到这些说法。”

东莞和惠州的“临深片区”一直是深圳投资者关注的地方，加上近期都市圈的话题也列入日程，似乎让更多人关注到这里。不过，市场似乎对东莞的讨论更为热烈，那么东莞楼市正发生什么样的改变？

看好未来交通接驳

东莞的长安镇、塘厦镇、凤岗镇和惠州市的惠阳区、大亚湾等区域是房地产语境中的“临深片区”，吸纳了很多来自深圳的外溢需求。如果以房价作为比较，东莞临深片区的房价要远远高于大亚湾和惠阳。

“惠州与深圳交界的地方，像锦绣壹号这样的高价盘价格已经超过每平米两万元，但大亚湾的新房普遍还在每平方米15000元左右，临近的东莞凤岗片区二手房均价普遍都超过两万，甚至超过3万。”陈孙华告诉记者，“总体来看客户对东莞的询问度较高，毕竟大亚湾片区的新房太多了。”

从深圳平湖的平龙路驶进龙平西路，横跨深圳和凤岗的公交车正在路上行驶。如果不是路牌指示，或许您并不会有驶出深圳市的感觉。记者发现，龙平西路宏盈工业区附近的几个二手房小区入住率很高，从停车场到处停满的车或许可以看出一些端倪。有住户对记者表示，自己就是在平湖工作，在凤岗租房，就是因为这里有跨市的公共交通。以二手房小区恒大绿洲为例，目前104平方米左右房源月租在2500至3000元左右，售价在每平方米25000至27000元左右。“去年年底这边的均价多在每平方米20000到23000元左右，涨幅当然不能跟深圳的市区比，但对于东莞来说也算不小的涨幅。”当地中介如是说。而在临近深圳龙岗大运的凤岗大运城邦片区，一些二手房的叫价已经超过每平方米3万元。

记者致电塘厦和凤岗在售的新盘项目，客服人员也表示，多数来看房和购买的客户还是来自深圳，特别是看好这边未来与深圳的公共交通接驳，包括地铁延长线和外环高速等，希望有所突破。

近日，广东省委、省政府印发《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，其中“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。无独有偶，深圳最近又有5条城际线开始勘察设计招标，其中就包括穗莞深城际铁路（前海至皇岗口岸段）、深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路等。有分析人士表示，随着都市圈的建设，核心城市向周边城市疏解产业、资源与配套设施，将形成有效的从需求端到价格的拉动，从而激活都市圈内城市的房地产市场。

这时，当记者提出二手房价格过高时，中介还向记者兜售起小产权房。记者发现，凤岗当地的小产权房价格多在每平方米6000元到8000元左右，也吸引了不少置业者，买卖手续跟深圳的小产权房有所不同，所谓的小产权房交易“两证一书”在凤岗并不多见。

最贵不是“临深片区”

不过，不少中介人士反映，现在东莞房价最高的地方已经不是凤岗和塘厦等传统临深片区，而是松山湖和南城，一些二手房的挂牌价已经达到每平方米5万元。

松山湖作为东莞的产业创新科技中心，不仅承载着东莞未来经济发展的方向，更被寄予了厚望——引领东莞创新驱动的主力。在华为等众多科技企业的进驻后，松山湖的房价也已经成为整个东莞的“领头羊”之一。有当地居民打趣道，“才几年时间，松山湖的一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价。”

据乐有家研究中心数据显示，5月份东莞一手住宅网签4452套，环比上涨14.5%，成交量连续3个月呈攀升态势，其中松山湖片区网签809套，环比上涨37.4%，为东莞六大片区中上涨幅度最高的片区。此外，5月东莞二手房过户2716套，环比上涨9.7%，二手房成交均价为每平方米20082元，环比上涨5.2%。此外，万科、融创等房企加快了在粤港澳大湾区布局的步伐，东莞自然也是其中的“香饽饽”，刺激了土拍溢价，东莞土拍市场热度带动房价的预期也越来越高。

继深圳之后，东莞近日也因传出房价猛涨的消息引起市场广泛关注。不过，公开信息显示，东莞市住建局有关负责人表示，将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。东莞市住建局在今年工作要点中还提出，坚持“房住不炒”定位，加强研判分析和政策储备，强化房价地价联动机制，加大商品房供给。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳客户外溢周边买房的现象，近年已进入高峰过后的稳定期，即使“深圳扩容”不断被提及，但深莞同城化比扩容的可能性更大。目前，临深片区已承接了部分深圳人居住的重任，较低的房价吸引了众多深圳客户前往购买，该区域的房价也将随深圳房价的升跌而起落。另外，临深区域房价在东莞市内率先走高，当然跟地理位置有密切关联，但随着东莞市其他区域发展的完善，相信房价也将随之上升，松山湖为大型企业的重点发展区域，南城紧靠市中心，因此其房价较高，也是正常的现象。