陈凯的魔法，新力的变化

在陈凯的规划中，深耕是新力未来三年增长的有效路径，不会进入新的城市，也不想依靠物理环境的增长来增加机会。

8月31日，新力在线上举行了2020年中期业绩发布会。

3月年报场，老板张园林将新加入的联席董事长、行政总裁陈凯正式介绍至台前，如今在张园林退居幕后，陈凯主刀开启调整后，外界好奇他将给新力带来怎样的变化？人们想知道这匹此前偏居一隅野蛮生长的黑马在陈凯的麾下能否具备长跑的潜质。

陈凯形容上任半年最大的感受是“忙，特别忙”，半年里，他“前三个月在熟悉情况，后面三个月在做一些变化”。

他回顾了自己过往带领的阳光城、中南等几家公司，“每个公司有很多特点，最后的结果也不错”，接下新力抛出的橄榄枝，是因为创始人对产品和服务的认知在同行里算比较领先的，双方一拍即合。刚成立十年的新力在他看来“进步很快”，但相较大的公司沉淀会弱一些。

他深知行业已经发生变化，“过去只要解决融资和土地问题就能挣钱”将不再成立，随着融资环境进一步规范化，未来的地产将被赋予更多金融属性和管理属性。

陈凯放缓了过往职业生涯中较为激进的增长目标，明确当前不是加杠杆拿地的好时候，深耕是他规划中新力未来三年增长的有效路径。

净利增长76.2%

上半年，新力收入同比增长约24.6%至87.03亿元；毛利26.3亿元，同比增长约13.8%，毛利率30.2%，相较去年同期下降2.9个百分点。

对于毛利方面的变动，首席财务官许进业坦言，随着土地价格上涨，销售端政府限价，未来新力的毛利率仍会小幅回落，但其强调，凭借着对拿地节奏的精准把握以及勾地、旧改、收并购等多元化拿地渠道，新力的毛利表现依然会高于行业平均水平。

盈利方面，上半年新力净利润同比增长约76.2%至8.71亿元；股东应占净利为8.22亿元，同比增长约83.1%；净利润率10%，同比增长2.9个百分点。

销售端来看，今年上半年，新力控股实现总合约销售额435.44亿元，其中权益销售210.61亿元，占比48%，去年底这一数字为49.3%。过往的历史原因在影响新力销售的权益占比，许进业坦言，“我们过去拿的一些项目相对权益比会比较低一些。”但他表示，去年至今年上半年，新力新增项目权益比接近70%，相信再过一段时间权益比会逐步上升。

按照年初业绩会上陈凯定调的年度销售目标同比增长20%，新力今年需要完成1097亿元，这也意味着，上半年业绩完成率为40%。在陈凯看来，这一目标并不激进，年度销售不会有太大影响。

上半年，新力新增项目22个，总规划建筑面积229万平方米，权益占比72.5%。按区域来看，长三角和大本营江西依然是补仓重地，分别新增地块12块和7块，大湾区报告期内仅入手一幅地块。

陈凯表示，大湾区土地获取周期相较江西和长三角会长一些，“招拍挂项目较少，主要是城市更新，需要时间投入”。为了加强对大湾区的市场的了解和深耕，新力上半年引入了原卓越集团的副总裁徐春，陈凯用“重量级、对大湾区市场很熟悉”来形容徐春，他相信徐春到来后，新力在大湾区的土地获取会在九、十月份体现出来。

“三四线要有所为有所不为”

划分到市能级来看，上半年，新力新增土储29%位于二线城市，新一线和三线城市分别占比7%和34%。

陈凯在谈到投资逻辑时表示，“目前不是加杠杆拿地的好时候，新力会将回款40%-50%用于投资，土拍市场会适当地看一下，四季度再发挥。”

“购地以一二线城市为主，这个大方向是对的，三四线不是不能做，要看区域。”他详解了对于不同三四线的看法：“长三角相对健康，以上海为中心的周边城市围绕发展是可期待的；大湾区三四线也可以做，但是我们（对市场）还不是太熟，对比这两个区域，长三角更熟悉，所以我们下沉长三角的三四线更充分些。”此外，新力在大本营江西的三四线有优势，凭借着物业前端下沉，新力在江西的市占率超过同行。

他总结称，新力在三四线要有所为有所不为，“为”在江西和长三角，“不为”的其他区域要谨慎发展。

截至报告期末，新力总应占权益土地储备为1534万平方米，其中江西省应占权益土地储备面积为490万平方米，占总应占权益土地储备的约32.2%，而南昌占江西省应占权益土地储备约74.2%。

在陈凯的规划中，深耕是新力未来三年增长的有效路径，不会进入新的城市，也不想依靠物理环境的增长来增加机会。在已进入的区域，凭借着对当地的政策法规更熟悉，资源更充分，周转节奏也会更快，他透露新力在江西南昌从拿地到开盘的时间为5至6个月，在其他区域则需要6至8个月。

江西大本营市场有4000多亿货值，陈凯希望将新力的市占率由目前的10%提升到15%甚至20%的水平。

报告期内，新力控股的现金及银行结余为177.43亿元，比去年底增长约6.9%；净资产负债比率由去年底的67%减少0.8个百分点至66.2%，现金短债比持续保持在1.4的水平，融资成本9.4%相较去年底增加0.2%，按照新力年初的目标，全年融资成本计划下降1%。

许进业解释称，上半年融资成本的增加主要是开拓了新的融资渠道，报告期内新力发行了两笔共计4.9亿的美元债，他表示未来融资成本会逐步往下降。基于此，许进业认为近期讨论度颇高的“三条红线”对新力影响不大。