飓风吹破的地产泡沫

20世纪20年代，美国经济出现了短暂繁荣，人们开始相信这种发展是没有止境的。佛罗里达州（楼盘）成为美国房地产投资者趋之若鹜的地方，一年之内土地价格翻了两番，最终引发了世界上第一次房地产危机。

文 | 张志前

中国是否存在房地产泡沫的争论仍在不断发酵中。一方认为，房价过高，存在泡沫；另一方认为，高房价不等同于泡沫,房价上涨是由刚需推动的。究竟什么是房地产泡沫？可以从国外房地产泡沫的历史教训中作出判断。

世界上最早可考证的房地产泡沫发生于1923年~1926年的美国佛罗里达州，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。

20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。佛罗里达州位于美国的东南端,靠近古巴, 这里气候温暖湿润，有些类似海南（楼盘）岛，成为一般民众冬天度假的胜地。由于佛罗里达州的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地，吸引了来自纽约等地的美国有钱人来此置业购房。

随着购房需求的增加，佛罗里达州土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年~1926年，佛罗里达州的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。很快，在迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般矗立。沼泽地的水抽干了，铺上新的道路。每个人都在谈论土地的供应如何有限，人口增加如何快速，这片阳光地带的土地如何很快被抢购一空。迈阿密海滩一块在1896年仅值25美元的土地，到了1925年卖到12.5万美元。

从1923年至1926年，全国各地的淘金者都纷纷涌向那里,佛罗里达州的人口大增，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。到处都在新建大量的饭店、公寓和娱乐场所, 大量建筑材料的货运需求使运输延误成为司空见惯的现象。在棕榈海滩的一块拟建公寓的空地上堆满了浴缸，而其它建筑材料还未运到，公寓能在什么时候建好没有人知道，也没有人关心。

人们购买土地已经不是为了自己居住和使用, 而是坐等升值，从中获取差价收入。在这种情况下，各种各样的房地产交易中介如雨后春笋般迅速发展。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在房地产最疯狂的那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！

逐利是资本的本性，投机是最快的获利方法。投机的心理基础是预期未来价格的上升, 一旦这种预期走向非理性的道路, 投机需求中的“羊群效应”便会日益明显,资产的价格将按照人们的预期被一步步地推高，而风险也在持续累积。这时候的高价格实际上是非常脆弱的，只要有任何的风吹草动,转手交易的下一个买主不再出现, 泡沫的破灭就是必然。是泡沫就一定会破灭，不破灭则很难判断是泡沫。

果然好景不长。随着沼泽地一块又一块被投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升。1926 年9月一场飓风袭击佛罗里达州，最终引发佛罗里达州房地产泡沫破碎。

美国气象局把这次飓风描述为：“可能是有史以来袭击美国的最具破坏性的飓风。”飓风过后，昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉，一些地方的海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。人们不再把房地产当作宝贝，而视作烫手山芋，纷纷抛出自己手中的房地产，导致房地产价格迅速大幅度地下跌。持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫终于被飓风吹灭。

房地产泡沫并不可怕，可怕的是泡沫破灭。飓风之所以能吹灭佛罗里达州房地产泡沫，根本原因在于当地的房地产价格过高，而飓风不过是一个诱因。房地产泡沫一旦破灭，将导致整个资金链的断裂，大量房地产企业面临破产，银行爆出巨量坏账，甚至最终引发金融危机。美国佛罗里达州房地产泡沫破灭之后，也导致许多企业和银行破产，一些破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年因这场危机而一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

（作者系中国建投投资研究院高级研究员）