住建部推动房地产信托试点 制度瓶颈尚待破解

有关房地产行业的融资以及相关金融创新，似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金(REITs)在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性的突破。

1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，通过建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

事实上，早在2009年我国即已开始研究REITs的试点，央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但由于诸多阻碍，REITs在中国一直停摆不前。直到去年11月，市场传出REITs有望在北京、上海、广州、深圳四地展开试点消息，REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。

住建部在《意见》中指出，为了充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应，积极鼓励投资REITs产品，要求各城市积极开展REITs试点，并逐步推开。《意见》要求，各级住房城乡建设主管部门要从五方面加快推进住房租赁市场发展。要建立住房租赁信息政府服务平台，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息等。

虽然信托公司研究REITs多年，也准备多年，但信托公司的REITs一直没有发展起来。用益信托研究员帅国让认为，一方面该类业务对投资、管理和人才的专业化程度较高，另一方面政策的支持力度不够，在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律，其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂，资产评估难等系列问题。

住建部在此次发布的《意见》中指出，推进REITs试点有利于促进住房租赁市场的发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。

不过，在很多房地产以及资管方面的专家看来，REITs在中国的推开还存在税收方面的阻碍，若针对房地产高昂的税收无法给予相关的红利，那么市场融资能力将十分有限。

据了解，国内目前并没有税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中，各方都需要缴纳较高的税费，并且存在重复征税的问题，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求，使其吸引力下降。粗略统计，国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求，这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。