多轮政策组合效应仍在持续发酵 地产股行情可期

编者按：近日地产板块的强势上扬引发市场关注。“3·30新政”以来，地产板块累计上涨超过13%。政策面上，3月30日央行关于公积金贷款购房的政策调整引发市场对地产股的关注，近日以来，多地陆续出台公积金政策细则，让这一政策行情继续发酵。相关分析认为，自去年四季度以来，楼市政策陆续进行调整，从目前来看，多轮政策的组合效应仍在持续发酵，有理由对地产股行情报以期待。

政策效应持续发酵

4月10日，上证指数站上4000点，房地产板块给予有力支撑，数据显示，上周五房地产指数上涨0.92%，成交额突破756亿元，强势上扬势头不减。

上周在大盘大幅震荡的情况下，表现抢眼的房地产板块提供有力支持，房地产指数5个交易日以来的累计涨幅已经达到9.21%。政策面上，楼市新政给予市场一剂“强心针”。继央行出台相关政策之后，多地即进入地方细则密集发布期，其中公积金政策的调整成为市场关注的焦点。据中国证券报记者不完全统计，上周以来，就有深圳、上海、安徽、江苏等地调整了住房公积金贷款政策。

有分析人士认为，自去年四季度以来，关于购房贷款利率、首付比例乃至公积金贷款额度的政策调整已形成组合效应，“组合拳”对楼市成交的刺激作用明显，全国多地成交量出现上涨，地产板块也成为市场主角。数据显示，3月30日以来，房地产行业板块(申万二级分类)的累计涨幅已经接近14%，而同期上证指数的累计涨幅仅为4.51%。

相关分析指出，楼市回暖、房企转型、国企改革等利好因素总体对房地产板块形成支撑。与此同时，近期创业板高位大幅波动，部分获利资金转战主板低估值蓝筹股，因此短期内房地产板块也将成为此类资金的避风港。

地产股行情可期

根据统计，低估值也是吸引资金转战地产股的关键因素之一，与2014年相比，在政策利好的持续刺激下，房地产市场有望回暖，这也被看作是市场仍对地产板块报以期待的原因。

华融证券研报指出，楼市政策调整出台后，市场表现积极，政策出台后的首周成交量同比明显上涨，房地产基本面正在发生积极转变。政策宽松的趋势明确，地方政府的刺激政策也在陆续出台，房地产板块面临较好的投资机会。

银河证券研报指出，一方面2015年以来地产板块表现较弱，截止到3月27日累计涨幅20%，在申万28个板块中排名倒数第6位，有补涨需求；另一方面，地产板块的相对估值便宜，根据2014年业绩龙头房企PE估值万科及保利仅在10左右。因此，地产板块有望完成从跟涨股到领涨股的转换，地产板块的相对估值便宜、销量持续改善、中期货币宽松和短期政策积极的逻辑继续成立，看好传统的房地产开发龙头企业。但该研报同时指出，从中长期来看，板块基本面依然将起主导作用，这波地产行情的持续性还需要4月份楼市销量进行验证。

招商地产:蛇口纳入自贸区，融资放开，公司最受益

招商地产 000024

研究机构：中投证券 分析师：李少明，张岩 撰写日期：2014-12-29

“黑马”蛇口纳入广东自贸区，超出市场预期。据人民网(行情603000,咨询)报道，12月26日的全国人大常委会全体会议上，商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明；根据高虎城的说明，国务院决定推广上海自贸区试点经验，设立广东、天津、福建三个自贸试验区，并扩展上海自贸区的范围；其中，广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区，此次蛇口也被纳入自贸区，超出市场预期。

公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地，前海蛇口片区纳入自贸区，将显著提升区域价值，公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期，建面合计35万平，其中海上世界住宅建面28万平，地段极为优越，于14年下半年开盘，目前平均售价10万元/平，总货值280亿元；(2)公司在蛇口拥有建面110万平的持有物业，扣除30万平的厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度；(4)集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。

14-16年EPS1.96/2.35/2.83元，PE11/9/7倍，RNAV23.12元，目前股价RNAV9.2折交易。公司改善性产品占比大，区域分布以一二线城市为主，最为受益于房贷政策放松及降息降准，预计14年销售470亿元(+9%)，15年销售550亿元(+17%)；股权激励奠定业绩增长底线；股权融资政策放松，拟发行80亿元可转债，已获证监会受理，成功获批指日可待，50亿元中票已获准注册发行，130亿元融资将极大助力2018年“千亿销售，百亿利润”目标的提早实现；极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区；6-12个月目标价28元，对应15年PE12X，提升评级至“强烈推荐”。

风险提示:自贸区政策优惠力度及实施进程低于预期；可转债发行还需证监会批准，存在不确定性；销售低于预期的风险；境外借款较多，汇率波动未能完全对冲的风险。

保利地产:上调RNAV、地产龙头折价应消除

保利地产 600048

研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-12-31

公司盈利稳定性最好，行业政策利好不断。1)盈利稳定性好:公司产品布局合理(78%一二线城市)、结构健康(92%中小户型住宅)和去化策略得当，销售均价逆市涨10%，盈利稳定性好，未来毛利率有望稳定在32%。2)政策利好不断推动公司市值管理动力:再融资松绑、营改增、限购进一步放松，公司有望在优先股、债券、增发等多领域尝试，降低融资成本且增强市值管理诉求。

地产行业三期叠加，多方面提升公司RNAV估值。我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期以及政策边界突破期三期叠加阶段，各项政策均对能提升公司RNAV估值，我们上调房价年均涨幅由2%至4%、结算净利率10%至11%、下调债务融资成本由7.03%下降为6%、营改增导致实际税率由27%下降为26%，公司每股RNAV由13.8元提升至14.9元。

牛市中估值突破，龙头股RNAV折价有望消除。1)公司为上证50中唯一一个成分股，随着资本市场的逐渐开放以及个股衍生品的推出，公司作为配置型个股的优势明显；2)低估值低配置:地产行业对应15年预测PE仅9.69倍，位列所有行业里面倒数第二，公司对应15年仅6.4倍PE，在蓝筹行业轮动的大市场背景下，公司作为地产龙头具备较大上涨空间；3)消除折价，龙头估值重新超过中小地产公司:在牛市资金推动以及产业资本野蛮增持的大背景下，地产龙头的RNAV折价应该逐渐消除，目前地产蓝筹估值大幅低于中小地产股估值的情况或将改写。

投资建议:公司今年销售均价逆市上涨10%，再融资放开有利于提升公司市值管理动力，行业三期叠加多方面提升公司RNAV估值，在牛市资金推动以及产业资本增持推动中地产龙头折价有望消除，对应目前股价仍有56%的上涨空间，维持买入评级及盈利预测。我们基于行业基本面判断以及公司经营判断，将公司每股RNAV由13.8元上调至14.9元，对应目前股价仍有56%的空间，维持公司14-16年EPS1.22、1.49、1.77的盈利预测，目前股价对应PE别为8.1X、6.6X、5.6X，维持“买入”评级。

风险提示:销售恢复被证伪、社会流动性趋紧

万科A:中票利率优势明显，龙头融资能力彰显

万科A 000002

研究机构：海通证券 分析师：涂力磊，贾亚童 撰写日期：2014-12-30

事件:

公司公告18亿元中期票据发行完成。

投资建议:

中票利率优势明显，龙头融资能力彰显。公司公告2014年12月26日完成人民币18亿元中期票据发行。本次中期票据的期限为3年，起息日为2014年12月26日，到期(兑付)日为2017年12月26日。中期票据面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为4.7%，每年付息一次。本次中期票据将于2014年12月29日开始在中国银行(行情601988,咨询)间市场交易流通。

目前公司中票发行票面利率属地产企业中最低，且接近海外融资成本(大约4.5%)。如果考虑海外资金入境效率和兑换成本，当前中票利率优势十分明显。我们认为公司之所以能够取得以上利率优势与公司龙头地位不无关系。对房地产境内多层次资本市场逐步放开后，龙头企业竞争优势进一步凸显。

保险公司大幅增持:前三季度，公司事业部合伙人持续增持公司股票，体现企业上下对公司中长期发展信心。截至本报告期末，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司A 股股票占公司总股份数的3.3%。除此之外，3季度安邦人寿保险对万科连续增持。截至3季度末，安邦对万科持股比例已达到2.13%。考虑安邦此前多次举牌地产企业，不排除未来安邦继续增持万科。目前华润、公司事业部合伙人、安邦和外资股东已成万科前四大股东。

投资建议:维持“买入”评级:我们在2013年行业深度报告《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。外资股东和公司事业部合伙人已成万科前三大股东。我们认为股东结构转变体现出海外资金和万科员工对公司中场期发展价值的认可，将对万科A估值持续提升起到积极意义。不仅股东结构发生改变，公司“小股操盘”、商业运行模式也开始与国际一流公司接轨，公司正在逐步实现业务模式国际化过程。预计公司2014、2015年EPS分别是1.66和1.97元，RNAV在17.8元。按照公司12月29日12.43元股价计算，对应2014和2015年PE为7.49倍和6.31倍。资本市场融资功能恢复将使龙头动态估值重上8倍以上，给予万科15年8倍市盈率，对应股价15.76元，维持对公司的“买入”评级。

风险提示:房地产行业基本面下行风险。

金地集团:销售保持稳健、投资逐渐转为积极

金地集团 600383

研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-12-08

2014 年11 月公司实现签约面积37.6 万平方米，签约金额45.0 亿元，同比分别下降0.3%、上升5.1%。2014 年1-11 月公司累计实现签约面积303.6 万平方米，累计签约金额374.7 亿元，同比分别下降2.3%、下降3.9%。

销售保持稳健、销售单价略有回升。1)单月销售保持稳健:公司11 月单月实现签约面积37.6 万方，为年内第三高水平；销售金额45.0 亿元，仅次于9 月。

2)销售单价略有回升:公司单月销售单价11968 元，同比增长5.4%，且较上月也略有回升。但今年累计销售均价12350，仍低于去年同期水平，同比下降1.6%。

投资逐渐转为积极，拿地偏重一二线城市。公司11 月新增3 幅地块，分别位于广州、沈阳、南京，权益比例均为100%，拿地总建筑面积66.6 万方，占同期销售面积140%，同比上升329.68%；拿地总地价36.85 亿元，同比上升626.82%。本月拿地规模较三季度亦大幅增加，反映出公司对土地市场态度逐渐转为积极。公司3 季度末在手现金168 亿元，现金充足，能够保证公司投资。

可售货源充足，年底将坚持去库存策略。公司今年以来顺应市场，贴近客户，通过灵活的营销策略及手段，更为有效的销售渠道来快速去化库存。公司目前在手可售库存约700 亿元，可售货源充足。预计年底公司仍将坚持快速去化的战略，加速去化库存。

投资建议:政策受益期去库存是首要任务，公司投资偏重一二线，维持盈利预测和增持评级。公司三季度以来销售保持稳健，销售金额保持在月均45 亿元左右高位。

公司坚持快速去化的战略，顺应市场加速去库存，维持盈利预测和增持评级。预计年底在央行新政、降息及地方政府一系列放松政策支持下，公司销售有望继续改善。

我们维持公司14-16 年 EPS 0.89、1.03、1.12 的盈利预测，对应PE 别为11X、9.3X、8.6X，维持盈利预测和“增持”评级。

中粮地产调研快报:城市更新与前海建设提升公司估值

中粮地产 000031

研究机构：东兴证券分析师：郑闵钢，杨骞 撰写日期：2014-12-16

关注1:城市更新提升土地价值

公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司，拥有很多当年行政划拨的工业用地。目前公司工业地产可出租物业面积共计约120万平方米。深圳市存量土地已开发得差不多，新增土地来源基本来自城市更新。现配合深圳市城市更新规划，公司部分土地需要拆迁变性。这部分土地成本非常低，将受益于土地升值及容积率的提升。

关注2:参与前海开发建设受益于自贸区概念

公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司(以下简称“深圳公司”)于2012年与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局(以下简称“前海管理局”)签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。

关注3:销售受行业景气度影响略有下滑

受行业景气度下降因素影响，公司的销售同样出现了下滑。上半年公司签约面积19.7万平方米，签约金额36.3亿元，分别下滑37%和27%。公司项目多位于北京、上海、成都、深圳等一二线城市，且09年以后，公司产品由原来的中高端定位逐步增加了首置首改产品的占比。目前首置首改产品占比在60-70%。

我们预计，随着降息等政策的推出，房地产销售的回暖，公司全年销售下滑速度将收窄，预计全年将实现销售金额100亿元左右，同比下滑10%左右。

荣盛发展:预计全年净利润增速在0%-30%

荣盛发展 002146

研究机构：海通证券 分析师：涂力磊，贾亚童 撰写日期：2014-10-27

事件:

1-9 月公司实现营业收入150.54 亿元，净利润21.92 亿元，同比分别增长22.95%和12.43%。前3 季度实现每股收益1.09元，较去年同期上升18.48%。公司预计全年净利润增速在0%-30%。

投资建议:

公司预计2014 年归属母公司净利润较去年同期增长0%到30%。1-9 月预计公司实现销售资金回笼158 亿，完成全年345亿销售计划的46%。此外，报告期内分别与星星文化传播公司、天津肯德基、北京必胜客、家乐福(中国)签订框架合作协议。以上合作旨在为公司产品提供更多元化服务，增加产品综合竞争力。公司拟申请对全国银行间债券市场机构投资者注册发行总额不超过人民币49 亿元(含49 亿元)的中期票据。我们认为公司当前融资渠道主要以银行与信托为主，通过发行中期票据融资工具，有助于进一步改善债务融资结构、降低债务融资成本。预计公司2014、2015 年每股收益分别是1.87 和2.27 元。截至10 月24 日，公司收盘于10.32 元，对应2014 年PE 为5.52 倍，2015 年PE 为4.55 倍。给予公司2014 年7 倍市盈率，目标价为13.09 元。维持对公司的“买入”评级。