北京楼市：“只闻涨价声，不见真亮剑”

北京楼市：“只闻涨价声，不见真亮剑”

重点提示

在政策风向转暖，市场预期回升的阶段，开发商依然能够保持理性稳价，主要在于两个方面。一是市场库存的制约。二是主力购房客群的构成发生变化所致。

本报记者 王营 北京报道

“基于楼盘地理位置和景观资源的稀缺性，我们已经将每套房源的价格上调50万。”某豪宅开发商对21世纪经济报道记者说。在该人士看来，购房人普遍具有“买涨不买跌”的心态。涨价才能证明楼盘好卖。

不过，涨价目前仍停留在开发商的“营销”层面，采取实际行动涨价的楼盘只是少数。

亚豪机构数据统计显示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，除领秀慧谷之外，其他49个项目3月份均有连续成交，与3月相比，新政后成交均价出现下滑的项目有23个，均价上涨的项目有26个。其中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个，而下跌幅度超过5%的则未出现。

涨价的特殊性

调查显示，新政发布半个月以来，大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大量涨价的现象并未在北京出现。

“涨价的初衷是为了修复毛利率。此前的毛利率有点低，还不到25%。”远洋傲北一位相关负责人告诉21世纪经济报道记者，新政之后，他们明显感觉到刚需和刚性改善性需求量在增大。

该人士透露，他们项目在新政之后，洋房部分价格上调了10%，联排部分上调了5%。但涨价之后，剩余的30十多套尾房很快就接近清盘。但联排部分的去化速度有所下降。“不过，我们是尾盘，并不具代表性。”该人士坦言。

与远洋傲北情况类似的还有合景领峰和华远·澜悦。其中合景领峰于2014年4月以21500元/平米的价格新盘入市，而彼时房山长阳区域的整体均价水平已经在24000元/平米以上；地处密云的华远·澜悦入市价格为14000元/平米，其周边在售项目价格则在16000-17000元/平米之间。这两个楼盘属于以价换量项目。在换量成功之后，这类项目也开始借助政策暖风趁势涨价，前者新政后成交均价涨幅分别为7%、5%。

上述远洋傲北人士认为，市场反转趋势尚未确立，整体市场涨价基础不牢固，未来可能会有新一轮利好政策出现。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，在政策风向转暖，市场预期回升的阶段，开发商依然能够保持理性稳价，主要在于两个方面。一是市场库存的制约。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高达83337套，虽然相比2014年底的历史峰值已出现下滑，但相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的库存使得目前开发商多选择借助政策“东风”快速去化，一旦追求涨价来提高利润，反而可能在现阶段损失意向购房客户，影响销量。

二是主力购房客群的构成发生变化所致。3·30新政进一步降低了二套房首付以及营业税的减免范围，其目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付，来促进改善型置业客群的换房升级，从而提振包括二手房及新房在内的房地产市场的成交活跃度。但是，改善型客群的购房需求并不急迫，虽然新政后，各个项目看房客户量骤增，但签约量并未因此大幅增加，项目间的销售竞争仍然很激烈，为了积聚购房需求，开发商只得保持价格平稳。

房价未来难以大涨

业内人士普遍认为，楼市已出现本质变化，房价不存在大涨的基础。

根据链家地产市场研究部统计，4月（1-12日）纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交1232套，与3月同期相比上涨35.5%，比去年同期上涨43.9%。成交均价为29422元/平米，环比上涨2.6%。

链家地产市场研究部李巧玲认为，在新的房贷和财税政策的刺激下，2015年4月份的市场成交要明显好于2014年同期，但不及2013年。3·30政策的受益群体主要以改善性需求为主，惠及面相对有限，其对市场预期的影响似乎更大，带动的刚性需求也在明显增加。

李巧玲认为，近期成交量虽然上涨，但北京周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多，另一方面是由于网签滞后影响，新政后入市的需求还尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动，成交量会继续上行。

价格方面，李巧玲说，在需求升温带动下，卖方欲调高价格的倾向非常明显。近年来，随着地价、配建保障房、自住房面积上涨，房企项目销售利润受到挤压，在市场进入上行阶段后，难以避免出现涨价倾向。但是，新房市场的库存问题依然比较突出，这是抑制新房价格过快上涨的主要因素，短期内预计大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。

华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江认为，从过去5年的商品房成交数据来看，刚刚过去的2014年比最初实行限购的2011年还要差。原因有两点，一是经济仍未企稳，钱不好挣了；二是反腐进入深水区，很多人钱不敢花了。反腐并不会影响到市场的价格，因为即便是持有者甩货对市场价格的影响也是微乎其微的，但反腐产生的震慑作用确实会影响市场的成交量。此外，从2014年开始，住宅市场已经充分地完成了去投资化过程，市场的交易主体几乎都是改善型需求。

秦江认为，影响房价上涨的诱因发生了本质的变化。以前推动房价上涨的诱因是预期。只要预期上涨形成共识，开发商就涨价。开发商一涨价，投资客群就跟进，进而带动自住客户的全面跟进。而未来市场的主体是改善型客户，这些客户是有房子住的，他们不会因为开发商涨价就出手。这是3·30新政以来只听涨价声，不见真亮剑的重要原因。

不过，秦江认为，基于二手房市场的回暖和土地成本的上涨，房价未来也没有跌的空间。而正是由于土地成本的高企，北京未来房价也会保持居高不下的局面。（编辑 徐炜旋）