集体的泡沫 仍然是泡沫

集体的泡沫 仍然是泡沫

李一戈

年终好像是地王的盛宴，且非北京独享。

大家都注意到了，11月25日，信达以72.99亿元竞得上海杨浦区新江湾城一幅地块，剔除保障房后的实际楼面价每平方米超过6万元，而周边在售商品房基本都在5万元左右。已有机构测算，这幅地块未来上市的产品，保本售价将达8.7万元/平方米。

地价高过房价，早就算不得新鲜。它们敢这么做，无非是认为或者说希望，距商品房上市之日，房价还有较大的上涨空间。

房企蜂拥抢夺地王的主要逻辑，之前我已经写过了。房企一致看好或者说回归一线城市，而这些城市的土地出让量又少，竞争的企业多了，溢价率就上去了，楼面价必然高企。何况政府也不笨，底价本来就高。

成功抢到高价地块的，很多是国企（央企）。资金成本整体都是逐渐走低，其中国企的信用等级常有优势，于是它们的借债成本就更低些，表现出的资金实力更强。当然，还有其他因素，譬如资产保值、再融资的需要等。

我更关注的是有效需求。那么多的豪宅，真能消化得掉？

上面提到的信达新江湾城地块，企业不可能不想盈利，那么，届时的售价恐怕得到10万+，即使是以招标文件规定的部分户型90平方米计算，一套房子加上税费，需要1000万。在北京，今年以来10万+的新房就更多了。深圳房价今年大涨，豪宅总价也是奋起直追。

资产价格确实会受到预期和情绪的影响。譬如某只股票，本来没有什么实质性的利好（如可见的业绩大幅增长），而只是一个概念，甚至只是跟风，也可能大涨。今年上半年的整体暴涨，与6月、7月的重挫，基本与业绩没有直接关系。

回望2009年、2010年等房价跳涨的时期，也没啥理由，有些楼盘一周一个价。如今，拿了地王的房企，认为或期望一年后的豪宅价格能再涨50%，如果放到那些年份，的确也不需要什么理由。再笨重的地王，交给时间也能解套。

有朋友就跟我说，抢地王的，不是一家房企，而是一批房企；不只是国企，而是民企国企一起上。他们都比你笨？

但是，有一种经济学现象，集体的理性有可能导致非理性的结果。

从政策面来说，流动性已是相当宽裕，资金成本可能是2007年以来的新低。商品房限外政策都取消了，首付已经降到25%，接近20%的水平。有些省份还出台了鼓励农民进城购房的措施。住房公积金贷款证券化也准备出发。据说棚改将以货币化安置为主，也会刺激大量需求。稳定房地产市场，促进住房消费的政策，即使不算是最宽松的时期，也是最宽松的时期之一。

整体来看，有理由对2016年的楼市保持适度乐观。因此，任志强又放话了，今年不买房，再等30年之类。

但是，房地产的主要矛盾仍然是去库存。三四线城市，这几乎是所有商品房要面对的问题；一二线城市尤其是一线城市，是高价商品房或者是豪宅。

资金成本包括购房成本的降低，有利于激发购房需求；棚改以货币化安置为主，鼓励农民进城购房等，有利于创造购房需求。但有一点是很难回到楼市的黄金10年，那就是投资投机性需求的退潮。

这意味着，一线城市的豪宅，主要是靠自住需求消化。主管部门不对豪宅价格设限，是适应市场化的明智之举。但供应端的放开，并不必然带来需求端的同步增长。在北京，中低端自住需求与豪宅需求有一道明显的鸿沟。像10万+这种产品的消化量，较大幅度地增长有可能，但期望出现持续的爆发性增长，至少目前看来不太现实。

豪宅的普遍化，有些房企老板便用普通住宅的去化时间来要求他们的操盘手。但现实是，2015年下半年的市场表征是，豪宅的去化周期正在回归它的本性，就是周期不断延长。到2016年，这种现象会更趋明显。拿了地王的房企，要有承受阵痛的心理准备，土地沉淀的财务成本加大，利润继续摊薄。

就如全民看好的股市，可能是泡沫堆积的股市一样，房企集体看多的一线城市豪宅，也可能是豪宅的泡沫。但与股市不同的是，这种豪宅泡沫短时间内不会破裂，而是靠时间来养着。房企们集体在泡沫中游泳，考验水性的时候到了。(编辑 骆轶琪)