领汇能否再度成为“香饽饽”？

□本报记者吕锦明
　　昨日，香港领汇房地产投资信托基金的公开认购正式展开，认购时间至本月17日截止，并将于本月25日在港交所挂牌。据悉，领汇若行使超额配发权，最多集资220.16亿港元。
　　时隔一年多后，领汇基金第二次与投资者见面，其自身和市场情况已与前一次有所不同。如果领汇这次能够成功挂牌上市，其市场投资吸引力还有多大？还能成为投资者青睐的“香饽饽”吗？
　　基本面优势依然明显
　　领汇属于房地产信托基金，主要投资于房地产资产，并以此类地产的收益向基金持有人提供回报。领汇曾于去年12月首次公开发售，但后来因为公屋居民诉讼等问题而被搁置上市。
　　此次领汇的招股资料显示，领汇基金将向香港房屋房委会购入旗下拥有主要零售及停车场资产。完成收购后，领汇将拥有香港面积最大的零售投资组合，包括180项目物业，其中149项为零售和停车场设施，零售物业面积约为950000平方米，占香港零售物业面积的9.1%。按照公开发售价格计算，预期2006-2007年的基金单位每年股息回报率不会少于6.4%。
　　招商证券分析师指出，领汇基金的公司治理透明度很高，这对投资者是一个有利保障。据悉，领汇是按照香港证监会有关REIT地产基金的严格要求成立，有关条例要求REIT公司把最少90%的盈利派发给股东。领汇基金甚至承诺，将公司每年可分配盈利的100%以股息方式派发给基金持有人！同时，公司投资策略具有高透明度。按规定，公司不可以作投机性活动。目前，领汇基金收益主要来自于收入稳定的物业。
　　值得一提的是，领汇引入新加坡著名管理公司嘉德置地(CapitalLand)有限公司作为管理公司。据悉，嘉德置地不但参与领汇的经营和管理，同时还将投资最多1.8亿美元领汇的股权，这对其将来的效益将起到关键作用。除开嘉德置地的成功经验外可应用在领汇的商场和停车场外，它同时可为领汇提供其它一系列有关商场和物业等管理的顾问和培训。此外，领汇管理层表明，其长远目标是追赶私人商场的营运效益。基于历史原因，领汇成本效益明显偏低。预期上市后，成本下降将是领汇将来盈利增长的来源之一。
　　亨达国际研究部联席董事黎伟成表示，作为一只公营事业基金，领汇背景和基本面的素质相当不错，今后的经营收益相对比较稳定，因此这次公布的新认购价比较合理。
　　上市后短期走势或有反复
　　领汇进行招股，吸引在港各大小银行和证券公司相继推出孖展认购优惠。银行方面，东亚银行(0023)推出分层孖展息率，其中孖展额50万至100万元息率为6-6.25%；大新银行(2356)及丰明银行的新客孖展息率则为5.25%。
　　香港著名财经节目主持人曾志英分析称，上周三（9日）香港金融管理局决定增加货币供应量，显然与领汇招股活动不无关系，这将为市场提供充裕的认购资金。从现在的认购情况看，机构提供的孖展息率一般在4%左右，比建设银行招股时的息率低。因此，散户还款压力也较小。按照这个平均息率和招股价10港元左右计算，领汇上市后要涨幅5%以上才可收回成本。
　　目前有一种观点认为，领汇的表现与香港零售业关联紧密。那么，香港两次加息对与零售业紧密相关的领汇经营业绩有什么影响呢？黎伟成表示，虽然领汇的商业物业比较多，租赁对象也多为零售业，但租赁合约期一般是3-5年，因此，零售业短期所受影响不会给领汇的经营业绩带来太大副作用。此外，由于过去领汇旗下物业的收租额较低，所以，领汇加租的空间还很大，将有利于提高业绩。
　　对于领汇上市后的短期表现，曾志英称，“可能会有所反复”。他分析，与建行情况不同，领汇的投资者多为散户投资者，建行的机构投资者比较多。因此，在建行上市行情低迷的情况下，大摩会出手支撑股价；在目前的市况下，领汇可能会因散户投资者对大市过于敏感、投资方向不一致而出现价格反复波动。他表示，由于散户投资者可获5%的折让认购，考虑到银行加息等因素，扣除有关优惠后，散户投资者2006年的收益率为5.83% ，2007年的收益率为6.3% 。总体看来，领汇基金是个潜力不错的投资品种。
(证券时报)