上海楼市出现过热征兆

上海8月13日消息：去年４０万元一亩的地价，今年转手卖到８０万元；４０００元以下楼盘越来越少，８０００元以上楼盘越来越多，投资购房一买就是两三套……上海社会科学院最近完成的“上海房地产业分析报告”显示，进入２００２年，在上海楼市持续供需两旺的背后，正孕育着一些过热的征候，主要表现在楼市圈地运动异常热乎，高档住宅大量上市，投资购房成为时尚。

　　据新华网报道，报告指出，上海楼市正在掀起一股圈地运动狂潮。去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入ＷＴＯ的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区,已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为４０万元一亩，而如今已经达到８０万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得该镇土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，而且大批全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也纷纷抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地，尤其是申办２０１０年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，中外各地投资者更是纷纷涌动。

　　其次，高档楼盘大量上市，上海楼市结构性矛盾突出。随着上海不断向国际大都市迈进，中外客商纷纷来沪投资，从而引发对高档住宅的需求热。为适应这一趋势，不少开放商纷纷进入高档住宅开发，既有市区高档观景住宅，也有郊区豪华别墅，而且销售状况良好。位于黄浦江边的世茂滨江花园，去年创下１１．８９亿人民币的年销售额。郊区一些几百万甚至上千万的豪宅也有不少人问津。今年１至６月，房地产开发投资增幅超过５０％以上。但值得注意的是，这些购房者大多数来自境外和全国各地的客户，上海的客户仅为３０％左右。随着市区新一轮旧区改造和浦江两岸开发，未来市中心高档住宅供应将在短期内急剧增加，而且每套房价总价一般至少在１００万元以上，有购房能力的绝大部分是处在金字塔尖的人。而中低价位的住宅越来越少。专家指出，如果一味将高档住宅购房对象寄希望于境外人士或者外地购房者，那么高档住宅需求的基础是不扎实的，很有可能出现供大于求的局面。

　　再次，投资购房成为时尚。今年春节以来，排队购房已成上海房市一道风景。在一些中低价位楼盘开盘前，大部分购房者为了买上一套层次景观都比较满意的住宅，不惜倾其毕生积蓄再加上贷款排队购买。而在一些中高价位楼盘，许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住，而是投资。并且其资金大部分依赖银行贷款。一般来说，一个项目刚开盘时价格较低，当竣工交付使用时，期房变现房，价格往往也上升１０％以上，在财富效应的感召下，投资购房者越来越多，约占购房者的２０％。值得警惕的是，如果投资客一旦过多，市场供求关系将发生变化，这些投资客的资金链将出现问题，有可能给整个市场带来冲击。

　　因此，上海社会科学院的专家建议，上海应建立房地产市场综合预警系统，其中要将土地供应和开发投资列为最主要的指标。专家建议，要对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须招标；建立土地二级市场，土地二次转让必须通过二级市场进行，有关部门应对整个土地市场的供求关系有一个全面了解和监控；对房地产投资必须有所控制，不能任期无限制发展。

　　面对开放商一窝蜂进军高档住宅市场的态势，专家指出，政府应引导市场重视中低档住宅的开发，满足上海普通市民改善居住条件的愿望。上海作为未来国际大都市，将会出现一大批高档住宅区，这是一种必然趋势，但对上海中低收入居民的居住条件改善亦要关注。政府每年在供地时，应考虑中低住宅的开发，向市场提供一定数量的中低价位的商品住宅。

　　为了规避投资购房暗藏的风险，专家提出，可试行多套购房抵押贷款抵减制度。近来，楼市投资客对于活跃上海楼市起到了一定的积极作用，但投机客过多，市场泡沫也会越多，因此须对“空手套白狼”的做法加以限制，可以采取的办法是，对购房者第一次购房应满足其贷款要求，第二次购房时应基本满足，而当第三套以上住宅时，可是试行抵押贷款抵减制度，如仅提供５０％或３０％的贷款。