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银监会急颁指引 房产是否过热起争论

来源:证券之星 作者:郑立平 2004-03-03 14:28:14
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证券之星3月3日据21世纪经济报道“银监会出台这么一个指引是件好事,在规避房地产贷款风险方面,商业银行有了一个确切的条款可以把握。”一位银行界人士说。


  另一种来自房地产界的观点则与之针锋相对,“这个文件仍然延续了过去计划经济的老思路,市场经济不能用计划经济的手段来调控!”

  引发激烈争论的,是2月26日银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。这是银监会从央行手中接过银行监管的大旗后,对房地产信贷亮出的第一根指挥棒。

  去年6月央行121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)引起的轩然大波音犹在耳,主角换了银监会后,这幕戏又会怎样?

  是否过热之争

  “为什么上层总是认为房地产贷款的风险很大呢?这个依据我不清楚。”上海市房地产经济学会副会长印堃华教授说,“房地产贷款并不存在大的风险,真正的风险在关联企业担保贷款和有政府背景的担保贷款,欠债最多的不是房地产商而是地方政府。”

  为部分房地产人士激烈反对的,是征求意见稿中比较新的一部分内容。该稿第35条规定,商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。此外,银行发放贷款前,应先了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出,判断其对于所购房产的拥有意愿。

  一房地产公司总经理认为,前项条款第一次提高了个人住房贷款的门槛,限制了部分购买行为,后者则与央行121文件中提高第二套购房贷款的首付成数和利率的规定如出一辙,明显是针对那些投资型购房者的。“市场经济下,居民愿意买两套还是三套房,是自主的行为,要调节也应该由市场来调节。”他说。

  与之截然相反的是,另一位城市商业银行信贷管理部的总经理却比较认同这个规定。他认为,这些条款主要是防止炒楼花等投机行为。炒楼花的人不是用自己的钱炒,而是拿银行的贷款去炒,如果盈利,还款没有问题,如果房地产市场出现大的波动,亏的就是银行。

  “我认为现在房地产泡沫已经明显地出现了。”这位总经理的依据是,“(房地产)开发量太大,房屋价格上升太快,以至于房产价格与居民收入越来越不相匹配”。尤其让他“读不懂”的是,房屋价格已明显高于居民的购买能力,一些楼盘还供不应求,“那么肯定存在大量的投机行为,这是贷款的风险所在,也是银监会这次预防的重点”。

  但印堃华教授对房地产过热论持怀疑态度,他说,以中国目前的土地资源及其利用情况,谈“过热”还为时过早。

  平抑通货膨胀

  争论背后的一个关键在于,房地产是否过热?房地产贷款的风险到底有多大?

  事实上,央行发布的2003年中国货币政策执行报告,以及央行和银监会的一系列举措,已经表明了高层对这一问题的判断。

  报告显示,2003年迅猛增长的贷款主要集中在基建贷款、个人消费贷款、票据融资和农业贷款,其中个人住房贷款增加3528亿元,同比多增857亿元,排在了第二位。房地产贷款的过度集中,令监管部门日感忧虑。去年央行121号文件及提高法定存款准备金率政策的出台,皆由此而来。

  几乎在报告发布的同一时间,今年2月底,在“中国经济50人论坛”2004年年会上,中国人民银行行长周小川指出,当前通货膨胀的趋势很明显,值得关注。

  之前的2月8日,银监会开展了一项波及全国金融机构的专项大检查,检查领域包括钢铁、电解铝、水泥、房地产、汽车等五大行业的贷款情况。时至今日,原计划为期3个月的专项检查尚未结束,针对房地产贷款的风险管理指引便已急急出炉。

  一位金融专家分析,征求意见稿出台如此之快还有一个更大的背景。早在去年上半年,央行便对可能出现的新一轮通货膨胀和经济过热表现出担忧,除出台121号文件并提高法定准备金率外,央行还对银行信贷进行窗口指导,采取一系列措施调节市场货币供应,如频繁进行公开市场操作等。

  2月中旬,全国银行、证券、保险工作会议上,防范通货膨胀更被作为突出的问题提上台面。“在这样的会议上公开明示要警惕和防范通货膨胀,是近几年来的第一次。”这位金融专家说

  在此次会议上,一位银监会官员表示,银监会今年将对几类贷款投向进行严格控制。分析人士据此推测,征求意见稿的出现带上这样一层意味,即以控制房地产贷款的形式来配合央行防范通货膨胀的总体政策。

  3月1日,记者就外界的种种猜测和争论致电银监会,一银监会人士表示,现在只是一个征求意见稿,还未正式发布,不便对此做出解释。

  “121文件”细则?

  “在某种意义上,它比较像121号文件的细化或者实施细则。”上海银行发展研究部的张吉光这样分析征求意见稿与121文件的承续关系。

  另一家商业银行的风险管理部总经理也持类似观点:“121文件出台后,一直没有一个实施细则,使商业银行在执行中参差不齐。这个指引与121文件有比较明确的对接,可以帮助银行控制(房贷)风险。”

  张吉光说,由于指引中的主要宗旨已经在121文件及银监会的大检查等事件中提前释放,大部分商业银行早已领会这一政策意图,并相应采取了一定措施,故总体影响不会太大。

  张认为,指引的特点可以用两个字来概括,即“严”和“细”。“严”是贷款人向银行申请贷款的条件更为严格;“细”是对于各种贷款的操作、审核标准以及风险控制,银监会都给出了细化的参考指标。他说,这有助于商业银行更全面地把握房地产信贷风险。

  但是,过于细化的条款也会给银行带来一些操作上的不便。譬如,贷款人由于种种原因变更住房贷款合同的事比较常见,但原来住房贷款合同上的个人资产状况一栏没有这么严格的审批程序,如果以前签订的合同现在要变更的话,就必须增加很多考察指标,重新进行评估。这对商业银行来说无疑是一个很大的工作量。

  一位从事信贷工作多年的银行人士还担心,如果指引中的硬性条款一一执行的话,可能使银行丢失一些不愿意公开自己全部收入的客户。

  担忧甚至来自监管部门。一位银监分局人士对“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”的规定提出异议。他说,银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性,无权限制商业银行在某一行业中的投资比例,这个条款实际上违背了这三个原则。

  执行与协调疑问

  尽管征求意见稿让房地产商中蔓延着一种担忧情绪,但紧张之余,某些条款却又让他们感到一丝欣喜——征求意见稿的部分条款,显然回避了121文件中的一些“苛刻”规定。

  121文件中最让房地产商头疼的一个规定是,银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度,不得超过土地评估价值的70%,期限最长不得超过两年。征求意见稿中不再提及此话,而只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

  另一个叫房地产商们憋了一口气的条款是,购房者购买第二套住房时,必须承担比购买第一套房更高的首付款比例;购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房者,则要按照央行公布的同期档次贷款利率支付利息。征求意见稿中没有重申此条,而将重心放在如何全面审查贷款人的还款能力和还款意愿上。

  121文件还规定,个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,期限最长不得超过10年。本次征求意见稿没有单列有关商业用房的章节,只在“个人住房贷款风险管理”一章中规定,对以个人身份申请的商业用房贷款,如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,应要求借款人提供公司财务报表,业务资料。

  但另一个问题接踵而至,征求意见稿有这么多规定与121文件不完全一致,那么,当《指引》真正颁布时,商业银行到底执行哪一种呢?

  一位银监局人士说,银监会成立后,风险监管的职能就归属于银监会,由银监会来制定规则,并执行商业银行的房地产信贷风险管理,显然名正言顺。那么,由央行出台的121文件是否还应该继续执行呢?特别是当两个文件出现矛盾的时候,到底该执行哪一个呢?

  对此疑问,银监会未给予正面回应。而央行新闻处人士称,《指引》与《通知》均属部门规章,总体上是一样的,都是帮助商业银行防范房地产贷款风险的指导性意见,不具有强制性。

  相关:北京银监局检查“苹果”信托

  本报记者 徐可强 实习记者 程舒影 上海报道

  一波未平,一波又起。

  就在银行收紧房地产信贷让房产商们愁眉苦脸之后,最新的融资渠道——房地产信托——也将面临被银监会严格监管的命运。

  2月26日,银监会有关人士透露,包括“苹果社区消费信托”在内,北京市银监局已经介入北京市一些房地产信托项目的监管,“银监会会在北京局上报有关情况以后,采取相应的措施”。银监会目前还没有明确的举措。

  对于日渐火爆的房地产信托产品,监管大幕已呈山雨欲来之势。

  检查苹果信托

  料峭春寒,从苹果社区刮起。

  “刚刚检查完。”北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)内部人士称,苹果社区的这个信托计划,其实与一般的房地产项目关联度不大,监管部门没有提出什么疑问。

  据北国投负责该项目的江方女士介绍,苹果社区信托计划由北国投推出,面向今典集团开发的苹果社区的潜在购房者。购买该信托计划的投资人,享有在苹果社区正式开盘销售时以较低价格优先购买的权利。

  江认为,苹果信托并不是一个融资计划,风险不大。而开发该社区的今典集团财务总监也称,“公司目前现金流还很充足,不缺钱。”

  北京市银监局没有向外界透露检查程序和内容等有关情况。

  早些时候曾有当地媒体报道,北国投将面向机构和个人发行短期消费信托,在楼房封顶之前,用融来的资金向购房人提供按揭贷款;待大楼封顶后,北国投再把按揭项目转让给银行,购房者转而向银行按揭。显然,这个版本与苹果社区信托计划并不一致。

  也许,正是这种有政策“擦边球”嫌疑的做法受到了北京银监局的关注。2003年央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)规定,商业银行只能对已经购买封顶楼盘的个人发放个人住房贷款。

  不过,江方显然已经不是第一次被问及该信托计划与121文件的关系了。她的回答熟练而清晰:苹果社区的信托项目筹集资金不会提供给今典集团使用,不能算是一种融资渠道,“这个信托的目的更多的是,今典为了锁定它的目标客户群,提前保证销售进度”。

  江方指出,苹果信托并非向公众融资,而是给予购买者以规定价格购买苹果社区内房屋的优先权,购买信托的资金成为某种意义上的“保证金”。江认为,该信托并非以融资为目的的房地产信托。

  另据内部人士透露,今年2月初,今典集团曾有意大幅度修改该信托计划,提高信托计划的投资资格要求,修改信托合同额度。但北国投方面认为,今典当时的修改可能与先行的法律法规有所冲突,风险加大,从而拒绝了这一要求。

  北京市另一信托公司研究人士认为,房地产信托作为融资手段来说,风险不容忽视,而北国投的这单业务,正是由于与融资关联不大,才得以通过监管部门的相关审查。江方也承认,尽管苹果社区信托计划安然无恙,但房地产商通过信托融资的风险应该受到监管部门比较严格的监管。

  资金渴望催生房产信托

  北京银监局对房地产信托的高度关注,也是监管高层思想的体现。

  2月中旬的银监会工作会议上,银监会主席刘明康在部署工作时表示,要“起草并适时出台”房地产信托产品的监管规章和指引。

  值得注意的是,在信托产品中,房地产是唯一被点名的。此前在银监会非银司召开的一个座谈会上,房地产信托的监管问题也被当作重中之重。江方更透露,早在央行121号文件发布之初,银监会即曾有意严格监管房地产信托。

  银监会对房地产信托的严格监管源于房产商对于资金的渴望,而这种渴望,正是风险滋生的温床。

  去年6月,央行向商业银行颁布121号文件,对房地产贷款提出了一系列严格限制措施。今典集团财务总监说,房地产企业最主要也近乎唯一的融资渠道就是银行贷款,121号文件绝对是对房产商的当头棒喝。

  她认为,政策的影响必然带来房地产商强者更强、弱者出局的结果。而2月10日,北京市4号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)出台,规定2004年1月9日起停止土地的协议性转让,房地产商今后“拿地”必须在拍卖市场上竞拍,价高者得之,更令资金实力成为众多房产商一争长短的关键。

  在此背景下,越来越多的房地产商瞄上了房地产信托计划这条路。上国投研究人员称,“这(房地产信托)将成为下一阶段信托公司非常重要的业务”。

  用这位研究人员的话说,这些信托计划“可能没有完全符合121号文件的”。

  但问题在于,既然商业银行都要防范房地产信贷的风险,难道信托公司接手之后就没有风险了么?

  严控风险

  严格监管显然是当然的选择。

  信托业资深专家王连洲认为,房地产融资从商业银行分流到信托公司这条路上,是一种大趋势;对信托公司来说,既不能错过机遇,也需要特别重视风险。

  王指出,商业银行资金实力大,经验丰富,人才多,对于房地产项目有可能进行资质更为广泛的探察,即便如此,不良资产仍时有发生。

  相形之下,信托公司经清理整顿之后,资本实力、内控机制均有所提高,开展房地产信托具有灵活性等独特优势,但近几年人才走失不少,开展房地产信托业务的经验有待积累。一定程度上,信托公司尚缺乏规避房地产信托风险的有效驾驭能力。在这种情况下,如果不谨慎行事,盲目而不经过充分论证的房地产信托产品,难免不会发生更大的风险。

  “不但如此,商业银行有相当程度的承担损失回旋余地,而信托公司才几个亿的注册资本,名誉刚刚有所恢复,更应当重视风险的防范。”王连洲直言,一旦项目出现问题,信托公司和投资者都有可能遭受更大的损失。

  王认为,目前房地产信托产品中的主要风险是项目风险,即成本风险、质量风险、资质风险、市场风险等。投资于项目之后,信托资产缺乏转让平台,资金的流动性大大降低,出现问题不宜变现,加之影响房地产项目能否如期建成和销售出去的因素很多,这与信托资金的回收刚性往往产生一定的矛盾。

  由于房地产信托产品的风险更多地集中在项目公司方面,而这些房地产商又游离于银监会的监管范围之外,银监会的监管措施亦需善加斟酌。有消息显示,相应做法已经开始实施。据北国投人士称,根据北京银监局的相关要求,在所做的多个房地产信托产品中,如开发商曾有烂尾楼等不良前科,相关产品需向监管部门报备;如一切正常则简单很多。
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