"资本外逃"震动广州地产业 市场调控起纷争?

证券之星3月16日消息： 据《中国经营报》报道，再过几个月，北京市朝阳区青年路一个建筑面积约40万平方米的大型住宅社区，将迎来它的头一批业主，几乎与此同时，顺义区首都国际机场高速公路沿线附近占地41公顷的高级别墅项目柏联别墅区，也会首度亮相。这两大项目的发展商，均为来自广州的城启集团。


与近两年活跃于京城楼市的数家粤系地产大鳄相比，城启这个名字多少让北京人感到有点陌生，不过它绝非泛泛之辈———过去几年，它一直是广州业界公认的当地综合实力10强地产商之一，2003年在广州一地的楼盘销售额超过12亿元，而去年公布的胡润版内地富豪榜中，该集团董事局主席杨树坪与富力地产老板张力并列第61位，个人财富据说多达12亿元。


但自1995年成立以来，城启开发的所有楼盘，均位于广州城区特别是老城区内，以至于广州以外它的名字几乎不为一般人所知。


去年5月，城启全面启动上述项目进军北京市场，其在京城的土地储备总量，据说已接近百万平方米，今年初，城启又正式公布“以广州为重点，面向全国”的2004年总体发展战略———而随着以这家土生土长的广州地产商为代表的最新一波“粤军北伐”热潮兴起，有关广州地产业“资本外逃”的疑问和争论更加引人关注。


“挥师北伐”背后是“资本外逃”？


今年1月中旬，广州市统计局发布报告称，当地房地产投资经过连年攀升后，去年首次出现回落，全市完成投资额405.94亿元，同比下降4.8%.


2000年广州的房地产投资同比增长曾高达20.17%，此后两年升势虽趋缓，但仍达到8.3%及10.17%，而去年广州市经济全面向好，GDP增加了13.6%，创近8年来新高，作为重要产业之一的房地产业投资却不升反降，难免令人诧异。


对此统计局官员解释说，广州房地产投资基数大，增长平台比较高，同时房地产项目开发的周期性也影响了投资的涨落，比如著名的华南板块里部分大盘开发接近尾声，去年投资减少10亿元，一下便令全市房地产总投资跌了2.3%.


但人们更容易由此联想到，广州地产商大张旗鼓“挥师北伐”的背后，传闻已久的“资本外逃”是否愈演愈烈了？


较早前广州官方公布的“2002年度广州市10大房地产投资集团”名单中，合生、珠投、富力、保利及城启五家均在内地有大规模地产投资，排名第一的碧桂园集团，目前主要项目虽仍集中于广州及珠三角一带，其积极筹备进军上海等地市场之事，却早已是业界公开的秘密了。


“随着今年北京等地新项目上市，我们广州地区销售收入占集团总收入的比重，将从2003年的95%下降到60%左右。”今年初举行的首次广州地产峰会上，刚刚跳出广州不久的城启掌门人杨树坪预测。而在同一场合，扎根当地多年的保利地产总经理宋广菊直言，最近公司大约有一半左右的资金流向北京、沈阳、重庆和武汉等地，开发项目占地面积逾6000亩。


峰会结束几天之后，一向极少同时在公众场合露面的富力地产两位老板李思廉和张力，携手出席该集团的广州媒体新年吹风会，披露“2004年我们的销售目标是60亿元，京、穗各占一半”，并笑称“未来几年富力在北京地区的销售额，甚至可能超过广州。”


除了上述所谓地产大鳄外，广州中小房企资金涌入内地的速度和规模也相当可观。“如今内地不少50万人口以上的城市，几乎都能见到大大小小的广州地产商的身影”，广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文说，“资本的本性是逐利，本地市场的钱既然不那么好赚了，部分地产资金向外流动也很正常。”


市场调控起纷争政府、房企暗中角力？


然而，广州业界也有一种观点认为，本地地产资金之所以纷纷外流，政府对地产商们“态度过于严厉”是重要原因。


去年下半年，广州某龙头地产商“京、津地区可开发用地总量已大大超过广州，且有意在两三年内将总部迁往北京”的消息在业界流传，并一度被视为“资本外逃”的重要信号。最近一段时间，少数大胆敢言的主流地产商高层人士，更公开呼吁“政府要加强服务意识，而不是一味打压地产商的合理利润和生存空间，否则我们只有选择到外地发展。”


据说广州市政府对上述种种传言和抱怨颇为敏感，去年曾召集各大地产商代表开会，表明政府方面的态度：大家去外地投资没问题，但不要炒作本地投资环境不佳一事，更不要提“总部外迁”这类话题。


另有未经证实的消息称，去年底广州市政府曾向市规划局下发文件，要求暂停审批当地某知名地产商新开发的项目，原因是该地产商多达数百万平方米的物业开发手续未办妥，属于违章建筑，而且他们对政府有关部门的催促和警告又长期置之不理。


“上世纪90年代中后期，广州市政府对房地产业采取积极引导、扶持政策，包括大规模旧城拆迁改造、停止福利分房、放开个人购房按揭贷款等等，结果是楼市空前繁荣，地产商赚得笑逐颜开”，一位地产界人士对本报记者表示，“但后来市场上出现了地价屡屡被拖欠、房屋空置率上升、假按揭重复抵押盛行等一系列问题，政府和银行都背上了沉重包袱，所以政府调整政策方向，加大监管和调控力度，特别在土地出让等关键环节上逐步走向规范，也是理所当然的。”


“习惯了宽松政策环境的地产商，面对更多来自政府的监管，肯定会觉得不太舒服”，这位人士说，“至于他们是真的打算出走，还是为了向政府表达某种姿态，外人恐怕一时也难以看清。”


不过，曾在广州市国土房管局任职多年的北师大珠海分校不动产学院副院长金贻国认为，政府确实应该考虑来自地产商的声音，在市场的扶持与监管之间尽可能取得平衡，毕竟房地产业的兴旺对一个城市GDP的增长、形象的提升及税收、就业机会的增加等贡献良多。


“广州地产商一向不像北京等地同行那样善于向政府表达自己的观点，对行业新政策走向施加影响，但他们实际行动能力很强，”金说，“如果越来越多地产商，包括那些长期在本地发展，在行业中举足轻重的大集团大公司，因为内地市场利润丰厚，政策环境又更有吸引力，都陆续把投资重心转移出去，那对广州有什么好处呢？”