打破温州炒房团游资神话 不可能将城市房价翻番

证券之星4月16日消息： 据《北京娱乐信报》报道，关于温州炒房团的种种说法从去年起就不绝于耳，很多人将上海、杭州、宁波去年房价大幅上涨的原因归咎于温州炒房团的大举进入。而最近南京市和其他城市，则纷纷下达了针对温州炒房团的禁令。笔者认为，一个城市的房价是由市场供需来决定的，房价突变意味着市场发生了某种变化，或者出现了潜在的改变供需的趋势，而决不是所谓游资的进入。个人认为，炒房团根本不可能把一个城市的房价翻一倍。

　　在去年，国际金融和资本市场发生了重大的变化，由于亚洲金融危机和美国IT泡沫而导致的股市低迷从去年下半年开始逐步反弹，国际股市上涨了60%以上，而国内股市也随之有了很大的反弹，许多饱受套牢之苦的游资终于解套。由于担心股市再次发生变化，他们将资金撤出了股票市场，开始寻找新的发展空间，将目光转向了房地产领域。

　　这就使城市中的供需关系在短时间内发生了改变。需求改变可因为利好消息、政策变化等在短期内迅速形成，但供应却不可能马上变化，一定会有一个供应周期。房地产项目从立项、开发到产品推向市场至少需要半年到一年的时间，上海、杭州、宁波这样的城市就是在短期之内供应没有跟上需求的变化，从而带来房价的上涨。

　　游资选择这些城市，主要是因为这些城市普遍经济发达，或者具有很好的文化、旅游投资价值。在这样的城市，买方不一定是本地消费者。比如杭州自然景观特别出众，又是省会城市，很多企业都愿意在那里占个地方；而宁波则是重要的港口城市，经济也很发达。可以看出，不是因为游资进入而使这些城市的房价上升，而是游资看到了上升的空间才会选择进入。

　　在同样条件下，北京的房价为什么没有发生太大的变化？这主要是因为北京前一段时间供应量增大，而供应量增大也有“南军北伐”（南方的开发商到北京做房地产）的功劳。很多人担心这种增加会导致供大于求，从而带来房价的回落，但事实上并没有出现这种情况。北京的例子也说明，只有供需关系发生大的变化，才可能影响到房价，房价涨跌和游资无关。

　　总之，从现在开始，像去年上海、杭州、宁波出现的房价翻番的状况不可能再出现了，因为影响到供需关系的潜在原因已经被释放掉了，现在新的平衡已经建立起来，而打破这种平衡的因素目前还没有出现，并没有所谓“游资的神话”。

　　那么，游资的神话是被谁造出来的？笔者认为和地产媒体的竞争有关。由于地产业是我们城市经济的热点，所以地产媒体也就在媒体市场中有了举足轻重的地位。但地产业不像娱乐业，不是一个能天天出新闻的地方，因此为了吸引眼球，地产媒体就把个别现象扩大化，制造出了所谓的“神话”。那么，为什么选择温州而不是其他地方的炒房人呢？温州人遍布中国的各个城市，对于哪个城市有更好的投资机会和发展空间，他们有自己的一套信息传递方式；同时，作为异地的投资人，由于担心自己势单力薄，使得他们非常团结，这就给大家一种错觉，仿佛游资市场上活跃的都是温州人。

　　游资进入市场好不好？个人认为还是有很多好处。游资在整个房地产市场中所占的比例很有限，也就占市场的3%到5%，是房地产市场一个很好的润滑剂和补充，可以活跃我们的市场，也可以化解一部分地产市场开发的风险，转而由开发商、银行、游资多方承担。同时，游资的进入，也使一些模糊的边缘消费者变成了有效消费者。

　　而很多人担心游资在具体操作上会不会爆炒房价？我认为不会。游资很少是从消费端进入，主要是在开发端进入，游资是通过和发展商平分利润的方式来进入的，它让发展商让利批量卖给它，然后再找代理商帮他卖，实际上是把利润进行适当的瓜分，开发商获得批发利润，游资获得零售利润而已，和整个房价市场无关。

　　因此，把游资视为洪水猛兽是一种非市场化的看法，而政府对这方面的判断和相应政策的制定，也很难认为是建立在市场上的。