证券之星5月8日消息： 据《中国经营报》报道，今年的劳动节，有些房地产商过的很不踏实，搅扰了他们心境的是来自有关国务院提高4个行业投资项目资本金比例的通知。国务院决定，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发不含经济适用房项目均由20％及以上提高到35％及以上。
在对现金流进行一番计算之后，SOHO中国董事长、正在北京建外大街黄金地段开发大项目的潘石屹松了口气，“我们基本没有银行负债，现金流也不会发生问题。”潘石屹说，“但这个政策对市场会有较大影响。”
确实，有相当一部分开发商没有潘石屹那样轻松，有些项目公司的负债率达到了80％到90％。而国务院通知里除了明文规定“房地产开发不含经济适用房项目固定资产投资项目资本金比例均由20％及以上提高到35％及以上外，还规定房地产开发商的银行负债率不能超过65％。”一般来说，50％到60％的负债率是比较健康的“，潘石屹说。这一通知，进一步抬升了行业准入门槛，将再次促动行业洗牌。
18号令后又一狠招
从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年3月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院的最新通知，市场上大大小小房地产开发商的脉搏随着这些政策的出台，时而舒缓，时而紧张。
121文件中规定：对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。相比121文件，此次国务院的通知并非针对房地产一个行业，但它对房地产开发商的资本金要求高得多。哪怕在被开发商认为“厉声厉色”的121文件中，对开发商自有资金的要求也只是30％。
“信贷的收紧，与土地出让方式的转变，应当结合起来看。”复旦大学金融研究院房地产研究中心副主任华伟说，“土地的招投标转让，增强了资金在获取土地中的重要作用；信贷收紧，抬高了房地产行业的资金门槛。”
潘石屹对华伟的看法表示认同，他说：“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。”
购房者预期成关键
根据潘石屹掌握的情况，北京房地产市场今年1季度的涨幅在10％左右，“预计平均房价将会回落。”潘对北京市场作出这样的预测，“但实际情况很复杂，关键要看购房者对价格的预期。”在华伟看来，这些“新规”推出后，能遏制房价上涨过快，房价会稳步有序上升。信贷缩紧，增强了供给方，即房地产开发商使用资金的安全性，“实力强大的开发商，抗风险的能力也较强。”华伟说，“试想，一家自有资金只占5％的企业，只要市场价格发生5％的波动，就无法承受了。”因此，资金门槛的提高，加速了房地产市场优胜劣汰的整合过程。
房地产市场近年来的火热，使得大量资金涌向这一行业，“市场就像从春秋时代进入了战国时代。”华伟说，“而货币供应量及信贷规模的控制，使得整个‘水位’下降，一些资质较差的开发商可能得不到银行贷款了。而且，应该注意到，央行已经将存款准备金率调高了0.5个百分点。如果结合上海市近期的‘期房限转’等政策，可以看到，房地产市场的需求将健康有序地释放，短期需求可能长期化，投机行为可能投资化。”
这样的情况当然是潘石屹这样的实力开发商乐见的。信贷收缩对开发商的影响是立竿见影的，挺不过去的房产商只能抛盘；但对购房者的需求来说，这种影响却是微妙的，需要时间显现。这一个短期、一个长期的影响，都是潘石屹们需要密切关注的。
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