二手别墅投资慎防暗礁

证券之星5月25日消息： 据《新京报》报道，虽然这一市场投资前景看好，但因受一手别墅个贷紧缩政策的冲击，其投资风险也有加大之势。

　　今年北京别墅最新指数报告显示，目前二手别墅仍是投资市场较为看好的不动产，其中尤以高档别墅投资潜力最大。但近期有关别墅在个人房贷上的紧缩政策力度越来越大，中国银行近日再 次发布通知，表示要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，将重点扶持中低档自住房按揭贷款，这无疑会波及到二手别墅投资市场，同时加大了这一领域的交易风险。

　　租赁受到特定人群支持

　　目前，北京高档别墅市场的主要租户是国外驻京机构官员、各国使馆人员，外企高级管理层、外资企业中国首席代表港澳台在京投资企业的高级管理人员或大型企业的高层管理人员。据2004年最新的北京别墅指数报告显示，到2008年，期待的外商直接投资将会达到700亿美元左右。如果从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到200家，外资公司达2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主，房租补贴从每月1000多美元至CEO级的逾万美元不等。其中500强的企业有250家。按照这个数字，未来几年高档别墅的投资前景十分看好，其中由于温榆河地区接近东部CBD中央商务区和使馆区，是高档别墅主要租户的首选居住地，加上那里聚集着大量的高档别墅，理所当然地成为了二手别墅投资的交易热点区域。目前二手别墅的价格和现在高档商品房价格持平，而别墅的品质又是普通高档商品房无法比拟的，这也是别墅投资价值提升的另一原因。温榆河地区高档二手别墅价格为9000—10000元/平方米，同样具备抢占一手高档商品房的优势。

　　投资回报率可观

　　据我爱我家的市场分析认为，温榆河地区作为高档别墅的聚集地，其租赁主力人群为别墅投资提供了保障，拉升了投资者的回报率。目前这里的年投资回报率大约在10%—12%左右。以这一地区二手别墅主力户型面积为300平方米为例，月租金价格一般在2000美元—4000美元之间；面积在350平方米—500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000—9000美元之间。由于许多外籍人士对时间概念要求非常高，从温榆河到国贸只有半小时左右的车程，所以该地区二手别墅很受欢迎，租赁市场活跃。

　　据“我爱我家”专业人士介绍，目前二手别墅交易的房源也较为充足，其来源分为三种，包括以前在高档别墅区一带购买别墅的很多外籍人士，原先在北京购置了别墅，但因工作调迁去其他城市或是回国等原因，只能将别墅转手。还有当年在该地区投资别墅市场的港澳台人士，购置二三套别墅的不在少数，而目前一部分投资人已没有能力供楼，只能将手中房产出手套现。另外，一些先富起来的人最早购买了别墅，但近几年，随着他们对居住要求的提高，再加上一手别墅产品品种的日益增多，一些人在居住几年以后，会考虑置业升级，以小换大，卖旧买新。

　　受制个人贷款紧缩政策

　　二手高档别墅具备投资潜力，投资客必会增多，而且会增加房产投资。为了缓解更多的资金压力，投资客仍会采用银行贷款作为主要付款方式。这也就是说，二手别墅贷款在整个别墅贷款仍占有一定的比例。但近日，中国银行发布通知，表示要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，将重点扶持中低档自住房按揭贷款。这也就意味着二手高档别墅交易会受到个人房贷紧缩政策的冲击，这也无疑会打压正在看涨的二手别墅市场。

（袁秀丽）