个人房贷 从迷朦走向明朗

证券之星5月26日消息： 据《劳动报》报道，这段时间，准备贷款购房者颇有些心绪不宁。

　　一方面，房贷收缩的消息不断从全国各地传来。4月底开始，工商银行温州分行在全国率先上调个人贷款利率，提高了第二套房贷款利率，并对三套以上房贷者叫停，随即三家国有商业银行的温州分行也对贷款利率作出了调整。其后，工行北京市分行也悄然跟进，表示对投资第二套住房的贷款申请将从严审查，投资第三套住房，银行将不发放贷款。

　　另一方面，房贷收紧的消息也源自五一节前那场“停贷”风波。虽然最终银监会仅承认“窗口指导”的内容是要求银行不要突击放贷，但部分股份制商业银行的确曾经暂停发放包括个人住房贷款在内的所有贷款。

　　中国银行总行新闻发言人表示，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节，对于房产投资炒作者要停止发放贷款；对于不法开发商通过贷款来套现的假按揭行为要坚决停办和抵制。

　　在上海，工行、中行、农行、建行等国有银行个人贷款利率目前仍维持原状，第一套房购房者仍可获最高8成的房贷。

　　虽然各家商业银行均对于收缩房贷一事讳莫如深，但是从记者了解的情况看，沪上有银行早已对第三套以上的房贷叫停，即使其符合贷款条件；对第二套房以上的首付款比例也相应提高。眼下，随着风声渐紧，也有银行表示，对第三套房的购房者基本上不提供贷款支持。

　　记者从业内人士处获悉，关于个人住房贷款成数自第2套起以一定比例递减，并相应取消优惠按揭利率等做法已成为各银行的业内共识。工行上海市分行个人金融部有关负责人告诉记者，政策允许商业银行在个人贷款项目上（在基准利率基础上）可上浮70％，但上海工行从未执行过。他同时称，在适度控制房贷规模背景下，不排除一些银行今后根据实际情况采取措施的可能。

　　加剧市民不安的还有近日有媒体关于“银行将不再为个人购买第二套住房提供贷款”的猜测。对此，各银行都决然否定。

　　市中行坚称从未提出不再为个人购买第二套住房提供贷款，也未要求对购买高档住房的借款人停止贷款。在控制风险的前提下，中行将大力开展个人住房贷款业务：对购买第二套住房用于自住的，将给予积极支持；用于投资的，将按照人民银行要求，在利率、成数上作一定调整，仍给予适当支持；对于投机和炒作的，将停止发放贷款；对于开发商或客户利用住房贷款套现、假按揭的，要坚决予以打击。

　　市工行称根本没有这样的打算。该行早就对第二套房的房贷采取了一些规避风险的办法，如第一、二套房贷款的金额总数不能大于总收入的一半等。

　　与此相关的另一条消息也引起了有意购房者的关注，那就是为了规避二手房贷款中可能出现的问题，中国银监会上海监管局不久将出台一份有关规范上海市二手房贷款的相关规定。

　　据上海银监局有关人士介绍，绝大部分的二手房贷款资源已被房产中介给“垄断”。一些中介公司往往利用居民对个人金融业务认知度低下和贷款心切，转手干起“贷款中介”。

　　采访中，我们了解到，目前个人向银行申请消费贷款，需要提供户口簿、身份证和收入证明等有关资料，如以房产作抵押，还要提供产权证。而这类业务若在中介公司操办，就要按贷款额的2％左右的比例一次性收费，贷款期限越长，收费越高。

　　“对按揭服务公司来说，贷10万元的款和贷100万元的款，所需准备的材料和向银行申办的手续基本上没有差别，因此，如果按贷款比例来向购房者收取服务费，这显然是不合理的。”银监局有关领导对记者说。

　　据统计，上海目前共有超过1万家的房产中介，而购房者又往往处于弱势地位。由于二手房交易的中介过多、过滥，且市场不规范，致使不少客户“雷区”遇险。

　　上海银监局副局长徐风接受媒体采访时表示，银监局不可能直接清除房屋中介的“猫腻”，因此会选择从商业银行入手，商业银行向二手房发放贷款，属央行调控范围内的商业行为，银监局作为监管机构，出台相应文件，从而切断二手房交易中不规范的源头。

　　规范二手房贷交易市场地方性指导意见的出台，对银行和购房者来讲无疑都是利好。

　　房贷收紧的消息对上海楼市的影响已经显现，部分新房、二手房的价格出现异动。其中，对房贷依赖性较高的高档楼盘最早作出反应，一些高档楼盘的销售明显已露疲态。

　　据悉，近期长宁区某高档楼盘价格每平方米下调了1000元以上，这两天位于东安路上某高档楼盘在二手房市场上的挂牌价格仅为9000元左右，下调幅度达数千元。一些楼盘在前后两次房展会上，或者报价几乎未涨，或者涨幅不大。这与去年月均涨幅少则2％到3％，高的达5％甚至6％的情况已大不同。

　　今年4月份，上海二手房指数为1319点，比上月上升15点，涨幅明显放缓。采访中，一位欲出售静安中心区域一套房屋的钟先生称，他刚刚将在中介公司的挂牌价从140万下调到了130万，因为害怕房贷收缩后高价越来越撑不住。记者从一些中介公司获悉，近来，光顾二手房市场的市民中，大部分人表现出反复看房、比较房价的观望态度。对于广大消费者而言，房价下跌已成为普遍性心理预期。

　　采访中，记者了解到，购房者中相当一部分人对新政策出台后，贷款手续费降低、市场规范及随之而来的房价下滑充满预期，因而选择持币观望，静候其变。

　　据了解，目前本市个人房贷的不良率非常低，仅为万分之三，个人房贷这一中间业务一直是近年来各商业银行争抢的“香饽饽”。

　　在房贷紧缩风声四起之时，各银行对于二手房贷款和交易等业务都表现出极大的热情，有银行已不仅仅将业务局限于房贷。

　　为了方便广大市民购买二手房，工行市分行日前成立了提供二手房贷款和中介交易保障等一条龙服务的“老方工作室”。据介绍，其服务目前包括二手房贷款咨询、贷款申请、贷款安全账户开户、首付监管、交易资金全过程监管、按揭办理以及协助抵押登记、二手房过户登记等多项业务。如此一来，工行所涉及的二手房业务远超一般银行办理二手房贷款、按揭等基本房贷业务范围。首批推出五家“老方工作室”，分别位于虹口支行、闸北支行、第二支行、黄浦支行和闵行支行。

　　中行二手房贷款也有新举措。中行新成立的按揭服务中心日前在浦东周家渡挂牌，该中心提供从看房、买房到贷款的“一门式服务”。据介绍，如果二手房房龄在5年以内，可获高达8成的贷款。中行与上海房屋置换有限公司等房产中介公司展开合作，联手打造了一条“二手房贷快速通道”。从申请贷款到银行放款最快只要3天，比普通的一手房贷款还要快。此外，为了保障二手房买卖双方的权益，并进一步化解二手房转按揭交易中的风险，市中行还于去年底与上海市房地产交易中心联手推出了“房地产交易资金保障业务”。